20170925投资阶段各关键节点梳理汇总-设计.ppt

投资框架 法定节假日剔除 相关名词解释 1、输入条件： 市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及比例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不符合可在初判阶段协商调整）见图一。 2、规划设计要点： 规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细阅读，划出重点（红线退距、计容方式、出入口设置是否有特殊要求）见图二。 3、货值： 房地产专有名词，不同面积段、层高的房型属于不同的物业类型，对应不同的市场价格，同面积段一般来说货值高低为别墅＞叠墅＞洋房＞小高层＞大高层。 4、户配比： 营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。5、指标用足： 主要控制的指标有：建筑密度、容积率、户配比、面积比，其中建筑密度容积率尽量顶上限做到，户配比和面积比尽量与输入条件相符（在保证货值的前提下后期可协商调整）。 图一 图二 关键节点 A 初判 B 可研 初步判断 1、时间节点：土地挂牌后6天上传区域，7天上传集团 2、提供成果：多个强排方案及其对应的指标表 （CAD总平面图+指标excel） 3、初判目的：提供不同的比选方案与投资部市场部进行沟通讨论，得到最优解，为后期可研报告做准备。 4、难点：定位合理性及主控指标是否有折损； 指标用足；考虑总图布置 5、注意点：核对户型面积、退距、用地红线； 地块周界初步判断； 与市场沟通（客群、户型等） 可行性研究 1、时间节点：交易前6天上传集团，交易前10天上传区域 2、提供成果：可研报告设计部分的PPT （格式参见—集团可研报告最新格式指引） 3、可研目的：用于区域集团上会讨论本地块是否有价值 4、难点：总平面深化； 选定方案与比选方案的相关指标核对 责任人：地产设计部（实习生辅助） 责任人：地产设计部 设计院 or 地产设计部实习生 初判阶段 A 初判 初判强排步骤分解 1、选择户型：根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。 2、分析地块：根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退让、出入口位置、商业位置、户型排布逻辑。 3、初步核算指标：根据输入条件利用excel表格大致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。 4、进行强排：根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规则地块使用率）。 5、动态反馈：根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个强排方案。 6、方案深化：设置小区出入口、地库入口、小区道路（分级明确、人车分流）、地上停车、住宅南院、景观收放设计。 强排方案比选 可研阶段 B 可研 可研报告制作步骤分解 1、主要图纸：深化选定方案CAD线稿（详见初判阶段步骤6），按模板P彩平。 2、次要图纸：地块价值分析、户型分布、户型彩图等图纸详见《集团可研报告最新格式指引》。 3、指标填写：根据excel指标表格填写PPT中相应数据并复核。 4、完善调整：依据《集团可研报告最新格式指引》 制作完善PPT。 二 细节把控 细节——地块内不同位置分别放什么产品 产品布置原则 好的地方放大户型、货值高的产品， 差的地方放小户型、货值低的产品。 细节——不同产品类型日照间距控制方法 细节——日照间距控制起算点 强排常用数据、规范 * * * * 投资阶段关键节点梳理设计部分 2017年9月25日 一 整体框架 投资框架 挂牌 1 初判 2 可研 3 拍地 4 从挂牌到拍地时间 马鞍山：和县 刚性时间：20-7-10=3 镇江：句容 刚性时间： 25-7-10=8 南京/滁州/徐州/扬州/合肥 刚性时间： 30-7-10=13 20天 25天 30天 法定节假日剔除 * * * * * * 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” * * * * * * 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” 请使用恰当的图片覆盖“灰板” * * * *