成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析 伊泰置业（成都）有限公司.pptVIP

项目SWOT分析 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak 合并249亩地块，有利于形成规模优势 地块交通便利、通达性良好，靠近城市主干道北新干线，地铁一号线沿线大丰站 低地价带来的低成本优势 城北物流货运集中，车流量大，易造成噪声及空气污染 成都本土客户 对于城北固有的印象 机会Opportunity 威胁Threaten 全新的北部新城正在形成，区域有大量土地出让计划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注，区域发展将进一步提速。 城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，拥有极大的价格上涨空间 缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白 专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大区域辐射面，扩大到其他二、三级城市 地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块商业产品价值 整体宏观经济环境的不确定性，对房地产开发造成的不确定性 整体放量激增 国际商贸城： 既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。 城市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。 国际商贸城 城市生活住区！ 总体定位 目标客群界定 销售前期 销售中期 销售后期 地缘型客户 产业、拆迁迁移客户 外来、二级城市客户 口碑、推荐客户 纯投资客户 客户分类 特征描述 主力客群 描述：通过北新干线、地铁1号线交通便利带来的城北、城东偏中心首置或改善需求客户，部分大丰、天回镇地缘性客户 职业特点：生意人、企业主、大中型单位职员 年龄：25-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-100平米高层 次主力客群 描述：来自周边专业市场的产业客群职业特点：生意人、私企业主 年龄：30-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-120平米高层 偶得客群 描述：来自全城或外地的投资型、返乡型、养老型等客户 职业特点：较为发散 年龄：30-55岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：多样化产品需求 成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析 伊泰置业（成都）有限公司 2011.11.29 报告提纲 1 项目开发条件 2 项目定位推导 3 投资收益及风险分析 项目开发条件 地块条件 区域规划 房地产市场情况 交通：13、15号地块位于新都区大丰板块 通过北新大道、地铁1号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，通达性、进入性良好。 川陕路 地铁1号线沿线 北新大道 天府广场 距离市区约11公里 　　区域交通呈现“五纵五横”交通体系： 北新大道 北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三环路以外称北新大道，双向8车道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。 地铁1号线北延线（规划中） 　地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站，从升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇城区。 本案 四至：13、15号地块共238.93亩 地块内部平整，无起伏 大 天 路（双向四车道） 北 新 干 道双向六车道 东 二 路（未通车） 13# 15# 规 划 路（未通车） 南 一 路 规划路 未出让地块 未出让地块 未出让地块 东 一 路 宗地条件 15号地块规划条件优于13号地块 258米 258米 258米 258米 246米 258米 264米 246米 北新干线 东一路 东二路（规划中） 规划路 南一路 地块 用地面积 用地性质 规划控制指标 建筑限高 绿地率 配套要求 13号 123亩 商业用地 （住宅建筑面积小于该地块计入容积率的建筑面积的50%） 建筑密度《40%（高层主体建筑密度《20%） 容积率《5.0 不得超过航空限高（绝对高程）565米 》15% 15号 115亩 二类住宅用地 建筑密度《22% 容积率《3.0 不得超过航空限高（绝对高程）565米 》30% 临西侧道路配建用地面积不少2000平米的幼儿园，不少于3000平米的农贸市场 13# 15# 菜 幼 配套规划完善 行政办公区 公园 体育运动公园 家乐福 4S店同仁堂 凤凰山公园 地块 　　包括家乐福、4S店、医院、行政办公等众多配套规划设施围绕地块周边。 凤凰山公园： 地块距离凤凰山公园约5分钟车程。 　　凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区 体育运动公园（规划中）： 地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。 地块价值界定： 城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中 项目开发条件 地