不可不知收益性房地产贷款相关知识.pptVIP

4.收益的定量分解 　　　收益的分解实际上就是将收益按其来源分成不同的部分，从而使决策者对具体项目的收益和风险因素的把握更加全面，思考更加到位，决策更加科学。 四、最后决策 　　　从借款人的角度讲，最后决策就是对决定向银行借多少钱、期限多长、希望的利率水平多高等应与银行谈判的内容做出决定。 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 1.借款人和房地产 　　　主要评价借款人的基本条件是否符合标准、特别是其经营历史是否达标，抵押物是否可接受，市场是否健康等。 2.最高放款额 ⑴贷价比　　贷价比是借款额与房地产评估价格的比值，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。 ⑵债务偿还率　　债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把1.25定为放贷的最低债务偿还率。具体计算有如下要求：最高年还贷额=净营业收入/最低债务偿还率最高贷款额=最高年还款额/抵押贷款系数 ⑶保本点 　　　“保本”是负债经营的最起码要求。保本点就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值，即：保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入 　　　实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率（即100%-空置率）等。 ⑷单位面积贷款额 　　　单位面积贷款额一般应控制在销售成本的80%左右，实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。 3.其他指标的合理性 ⑴空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。 ⑵营业费用比率营业费用比率的计算公式为： 营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入）　　它是收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均水平看齐。 ⑶放款人经济预测　　放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。 第三节 借款人评价和决策 一、决策过程及主要决策因素　　借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势等等。具体过程如图6—2。 　　　影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。 借款人投资决策评价过程 根据投资意向确定收益和风险标准 选择融资结构及 贷款-自有资金比例 预测营业和终结现金流 计算收益率及 盈利可能性 衡 量 风 险 贷款评价结果、购买、谈判和拒绝 二、收益衡量指标 　　　收益性指标是房地产投资最基本的分析指标，盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有解决的问题。 　　　在现实生活中，衡量盈利的财务指标非常多样，其计算有的很简单，有的很复杂，随着数学在经济生活中的应用越来越成熟，具体的计算也越来越多样化。这里介绍几个最基本的方法，因为是不考虑资金的时间价值的方法，所以属于静态方法。 1.传统方法 　　　最简单的盈利可行性分析就是一个时期的收入分析，特别是收入与成本的比较，通常成为主要的分析指标。包括—— 毛租金乘数 资产收益率 自有资金收益率 ⑴毛租金乘数和收益率 我们以一个实例来分析。 假设有个投资项目，房地产的买入价，自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金200000元之和）。各年收入预测如下： 收入预测（单位千元） 收益 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 终结收入 五年总和 五年平均 毛租金 净营业收入 税前收入 税后收入 2415 1470 139 139 2511 1635 305 305 2609 1814 483 483 2711 1907 577 536 2818 2006 675 561 19438 7871 5965 13064 8832 2179 2024 2613 1766 436 405 盈利指标的计算结果 指标 公式 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 终结期 五年平均 毛收入乘数 GIM 资产收益率 ROR 税前自有资金收益率 税后自有资金收益率 GIM=售价/毛租金 ROR= NOI/售价 BTCF /E ATCF/E 6.27 9.70% 4.30% 4.30% 6.04 10.78% 9.44% 9.44% 5.81 11.97% 14.95% 14.95% 5.59 12.58% 17.86%