昆明房地产市场区域发展形势简评.docVIP

昆明房地产市场的区域发展形势简评 ? ???? 房地产行业是城市经济支柱行业之一，房地产行业的发展与国家宏观经济市场、政策法规有着灵魂上的衔接，深受这两支“有形之手”和“无形之手”的影响。纵观房地产行业发展有着周期性，其发展轨道在波谷中起伏，但城市的发展建设与城市房地产市场的区域发展具有客观性、基础性与趋向性。 ??? 昆明房地产市场，自世博会拉开序幕之后，整个房地产市场区域发展格局渐趋明朗，在过去的十年开发中，形成昆明房地产市场蓝图，以下将对昆明房地产市场各区域板块进行分析研究。 ? 第一篇? 昆明各区域板块的房地产市场 ? 一．北市区板块（北市板块、教场板块、世博板块） ? （一）北市区板块发展现状： ?依据北市区房地产市场受地域地形、开发时间规模、区域城市规划定位的不同而进行划分，初步为教场板块、北市板块、世博板块。 教场板块： 受制于昆明长虫山地形地貌的限制，该板块的房地产项目的开发建设主要依托二环北路、龙泉路城市主干道周边进行。该区域主要是坡地，小高层、多层的建筑形态。区域发展空间有限决定该板块的房地产市场发展。 北市板块：---成熟片区 “睡城” 北市区，代表了过去十年的区域状况。俊发、城建、江东、伦华地产等为代表的昆明开发商成为区域开发支柱力量。 由南往北：俊发开发的“西起盘龙江、东至联盟路，北至白云路，南邻北站”的区域基本成型，随着张官营片区改造完成，该区域成为昆明最具价值的成熟区域。 北京路北段一线，成为北市板块的房地产开发项目的巨轴，目前已形成居住、商务为核心、休闲娱乐一体的成熟房地产市场，以该轴为基准，东西方向延伸，成为富有品质的住宅小区。 北市银河片区，昆明地产市场公认为是江东集团的天下，规模大、项目多、区位占优，如：江东小康城、江东耀龙康城、书香门第、华龙人家、和谐世纪，江东无可厚非的统治该片区的市场。除去伦华地产、大成、实力等一些开发商开发了部分项目。该片区基本没有可开发的土地，房地产项目的开发已处于饱和状况。 北京路延长线北端，目前其东西两边都已经开发了项目：金江小区、丽水雅苑、深国投商业项目、鑫益地产项目、瓜分了片区市场开发份额。 世博板块---高品质的生态居住区域 ??? 穿金路贯穿该板块，沿线区域的房地产开发成熟，片区的现有可开发土地比较有限，但东西方向延伸地带有城中村、工厂企业，是潜在开发区域。该片区主要是中高品质住宅项目和高端别墅洋房项目，优质的生态条件和日趋完善的配套成就了该区域的定位。 ? （二）北市区板块分析 1.基础设施与配套： 教场板块：二环北路、未来西三环、西北绕城线、龙泉路组成教场板块的城市主干道的交通体系。该地区受历史、地理原因发展空间有限。 北市板块 南北主干道：龙泉路、银河大道、北京路及延长线，昆曲高速公路；东西主干道：白云路、北辰大道、北金大道霖雨路、7204公路，这些东西、南北走向的城市主干道构成了北市板块的道路交通体系。 世博板块 ??? 昆曲高速公路、穿金路、白龙路、东三环构成世博板块的主要道路体系，辅以各项目周边的众多干道。目前通过对该区交通状况调查，穿金路、白龙路比较拥堵，直接影响世博板块。 ? （三）北市区板块的发展趋势分析 教场板块：其发展空间不是很大（在板块内的二环北路、龙泉路沿线周边开发部分项目外，其北段开发一些高端的低密度低容积率项目），在未来发展中城中村改造是主体； 北市板块：过去十年中开发建设程度较大，目前基本饱和。但是有两个潜在发展空间：一个是板块内离主干道较远的城中村改造重建项目、7204公路以北地区（目前主要是农村集体用地，是否开发如何开发取决于政府的规划安排） 世博板块： ??? 该片区主要是进行高端、品质生态居住社区项目的开发建设。穿金路沿线基本上得到开发建设，城中村改造、部分工厂企业搬迁后的开发建设，偏远地区高端项目，是可挖掘的开发空间。 ? ? 二．东市区板块 ? 白沙河片区 ? （一）东市区板块发展现状： ? 受制于东市区地形的限制，之前该板块房地产的开发主要在二环东路沿线，东市区的楼盘项目在昆明房地产市场中显得稀少，但随着金色交响、东骧神骏大盘项目的开发，吹响东市区的号角。白沙河片区在未来3-5年，成为东市区热点区域，该片区将建成富有品牌高档次的住宅群。 ? （二）东市区板块分析 1.基础设施与环境 交通体系：二环东路、人民东路延长线、东风东路延长线、东三环、贵昆路、东绕城线、机场高速公路组成整个东片区的道路交通主体系。 环境分析：东二环外，该片区地形主要是郊区山区坡地，过去十年中，因为城市规划及建设投入的次序，东市区基本是沉默区域。该板块的环境直接影响城市居民的认同度。 2.目前楼盘项目分析 定位：中档住宅群。???????????????????? 建筑形态：多层、小高层、高层。 ? （三）东市区板块的发展趋势分析