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报告整体思路 问题导出分析工具——R1、R2、Q模型 深圳——国家级综合配套改革试验区 根据2009《深圳市综合配套改革总体方案》，深圳被定位为“六区四市”，即争当科学发展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。这也是深圳经济特区成立29年来，其目标定位的最新表述。 深圳将与香港功能互补，错位发展，主要在八个方面加强与香港的合作共建全球四大中心，即全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。 片区内商业主要分布在海涛路、金融路、深沙路、深盐路上 铺位整体面积偏小，租金集中在60-150元/米之间，少数规划较好且较新的住宅的商可以租到200元/平米左右； 海涛路沿路的商业均为住宅项目底商或沿街商铺；一般为2-4层左右； 经营业态以服装、通讯产品为主，餐饮类业态供应很少。 R2:对目标的理解 Q:等式是否成立？问题出在哪里？ 世联下阶段重点研究方向 世联下阶段重点研究方向 世联策划代理项目技术管理架构 严格结构化解决问题 界定问题的基本模型：R1、R2模型 世联的研究工具——模型、理论和案例分析 世联策划代理项目运作流程 天麓 万科 东海岸 海怡轩 湖心岛 凤凰谷 仙湖公馆 幸福里 鸿翔御景东园 鸿景翠峰 淘金山 。。。 致力于地块价值的最大化挖掘 MECE（Mutually Exclusive Collectively Exhaustive） ——相互独立，完全穷尽 MECE ——结构化解决问题 MECE是问题解决过程的一种过程与一种状态，要求每一问题中的议题（issue）需要彼此独立，并且将全部议题所垒加起来的状态需要是完整的（亦即不能遗漏任何议题）。 MECE即是将问题拆解成许多子问题（在此子问题称为议题），并重新建构这些议题关系，使相关议题彼此间独立且完整（也就是其它议题不能再拆解成与先前议题相关，并且无法再增新的议题） 技术思路形成方法 MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业模型研究 专家评审会 世联策划代理工作方法——技术思路形成 R1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。它常常是客户咨询的主要动因，当然也存在客户不清楚导致R1的真正原因 R2：问题是指不喜欢某一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。它可以是具体的数字，也可以是具体的最终结果 由特定情境导致的特定结果 R1:非期望结果 不喜欢某一结果，想得到其它的结果 R2:期望结果 ? 解决方案 我们利用R1、R2的基本模型界定研究的问题： 技术思路形成方法 MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业研究工具 专家评审会 世联策划代理工作方法——技术思路形成 Model Case 世联模型是世联在过去16年的房地产行业代理工作中，基于研究了诸多同类问题后，归纳总结的针对不同问题的固定分析方法和分析角度。 世联模型的建立有利于同类问题的快速解决。 案例分析是世联的重要研究工具：借鉴成功的案例成功经验、以失败案例做前车之鉴，在最大限度内规避项目风险。高层次、多角度、宽视野的案例分析，以最佳实践说明问题。 Theory 理论是世联在项目操作过程中总结出的规律，对问题规律性的了解能保证我们的研究始终走在正确的路上，在正确的前提下提供有针对性的解决方案 技术思路形成方法 MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业研究工具 专家评审会 世联策划代理工作方法——技术思路形成 世联策划代理工作方法—— 调整修改 终稿提交 首次沟通会 市场调研 基础资料整理 讨论拟定初步解决方案 核心成果形成 专案团队、部门、三级评审 核心成果修正 公司级专家评审 报告分工撰写 核心成果修正定稿 核心成果中期汇报 世联典型案例研究——星河丹堤 世联案例 世联典型案例研究——星河丹堤 世联案例 前期定位，建议别墅产品以TH为主力 世联典型案例研究——星河丹堤 世联案例 世联典型案例研究——星河丹堤 世联案例 世联案例 星河丹堤大事记 世联案例 世联典型案例研究——华润 幸福里 当罗湖的市场均价1-2万时，幸福里的客户心理价已到4万 深圳：幸福里 3栋49层超高层 华润幸福里，正在以她独特的价值和方式，缔造一个又一个全新的深圳高度，引领深圳迈向国际都市行列，树立真正的城市标签 世联案例 世联典型案例研究——华润 幸福里 清晰的形象定位——都市综合体，城市生活顶级代言 深圳：幸福里 3栋49层超高层 摘自2008年8月14日《幸福里营销策略总纲》 世联案例 世联典型案例研究——华润