某区月浦镇项目市场评估报告.docVIP

某区月浦镇项目市场评估报告 以下为报告整体思路: 壹、项目概览 一、地理位置 二、项目指标 建筑面积(万M2) 20总 容积率 1.3 房型 面积(万M2) 户数 2R 95 390 3R 125-130 70 复式 150-180 92 三、环境、生活机能及成熟度阐述 环境 项目处于宝山区,总体环境较差。 由于周边有月浦镇公园,局部小环境尚可。 周边地块处于开发状态,道路系统正在改建、扩建中,因此,目前环境较差,但未来生活品质将有较明显提高。 生活机能 周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。 未来项目将与一大型商业广场隔路相望。 目前项目周边小交通环境一般,受到整体改造、改建的局限。 “十五”计划中轨道交通三号线,便捷的交通指日可待。 未来富锦路,春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。 由于月浦镇整体规模较小,因此,针对项目来说,其公共服务设施相对比较完整。 成熟度 由于宝钢企业的入住,区域发展较早,成熟度较高。 月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。 四、项目特点 内部 地块区域地段优势较强 地块量体较瘩,具备较强可塑性 产品品质符合区域产品,但未来产品力可能不够 外部 整体商服设施良好,生活机能较为成熟 整体生活环境适度,生活品质一般 未来周边交通环境发达,出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷 轨道交通的投入使用,将很大程度上增加其出入便捷性 周边房产市场处于开发高峰期,周边竞争压力较大 贰、宝山市场初步概览 综观宝山市场 (元/M2) 宝山市场分区状况 根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看,宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。 从宝山中部及南部区域来看: 宝山南部区域: 5000元/M2 宝山中南部区域:3800元/M2 宝山中北部区域:4000、5000元/M2 宝山市场分布特点 由上述表象可见,区域市场价格呈现跳跃分布。 按中心区辐射发展规律,宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。 宝山市场格局支撑 综观市场分布特点,中北部区域市场客源支撑强劲。 其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。 宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。 由上述分析可得出 叁、上海四大产业区房产市场剖析 一、产业结构及分布 围绕市中心从东南西北四大方位来看: 方位 产业结构 东 外高桥保税园区??物流 南 闵行化工工业园??化工 西 嘉定汽车工业园??汽车 北 宝山钢铁工业园??钢铁 注:★为本项目所在区域 二、各区域时间轴及空间轴对比 1、产品比较分析 外 高 桥 保 税 园 区 早期 目前 未来 未来该区域产品将随土地等条件限制,其产品结构演变为:小高层、高层产品为主流,多层产品为辅 闵 行 化 工 工 业 园 早期 目前 未来 未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场,配合轨道线的不断发展,小高层产品将成为主力市场 嘉 定 汽 车 工 业 园 早期 目前 未来 未来该区域产品将形成分化发展,不同区域将形成特有的产品形态,但整体产品主流将为多层、小高层 宝 山 钢 铁 工 业 园 早期 目前 未来 由于宝山整体环境不佳,且高端客源倾向度较低,因此,别墅市场发展将受较大限制;多层产品鉴于价格等因素,市场接受程度高,因此,多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额;受到土地发展限制等共同规律,小高层市场的市场占有率将有明显提高 小结 早期各区域产品基本都以多层为市场主流。 嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响,早期市场则以别墅为主。 多层产品由于性价比相对较高,确立了市场主导地位。 市场发展至目前,由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响,其小高层产品逐渐进入市场,同时认可度明显上升,市场分额加大。 未来小高层产品的开发力度将不断加大,成为市场主流产品。 针对本项目 鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看,区域内目前仍然由多层产品占据主导,项目目前推出多层产品将很好地迎合市场,为去化带来有利条件。 从整体市场来看,未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品,在降低市场风险的同时,兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。 2、价格比较分析 区域 价格演变图 分析 外高桥保税园区两年涨幅达到50%以上,由于其物流产业的附加值较高,因此,在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用,但其作用在近期趋缓 闵行化工工业园目前两年涨幅只有25%左右,从侧面反映,区域产业对房产市场影响较小,且其影响作用逐渐消失 嘉定汽车工业园区域市场涨幅逐渐变小