伟业—万年花城四期营销报告.pptVIP

解决配套设施问题（即改善道路环境，落实教育和商业配套等） 项目销售与开发配合的问题（即合理开发推广顺序问题，给5号地产品提升留出时间） 在较长时间内保持产品新鲜程度（即丰富产品类型，不排除后期会有精装修户型） 景观和产品的细节处理（即提升产品的基本品质问题） 同时提升生活品质与投资价值的问题（即寻找更多产品附加值持续支持售价的问题） 产品定位 产品定位需要解决的问题: 提升综合产品力 综合产品力 产品定位 4、5号地品质的提升 配套设施的落实 表现在 周边环境的改造 商业配套的落实 知名学校的引入 对周边环境和道路进行整治 完善项目周边的生活配套设施，营造商业氛围 引进知名幼儿园、中学，创造高水平教学条件 配套设施的落实 产品定位 物业公司的引入 引进知名物业公司对5号地进行独立管理 产品定位 规划建议 景观建议 立面建议 户型建议 4、5号地品质的提升 产品定位 规划建议 目前规划存在的问题： 4、5号地中塔楼占据了最好的位置； 学校占据中间地段，且占地面积大； 缺乏中心景观； 塔楼户型均好性较差； 由于4号地已有一半出售，此地块南区规划不做调整； 在尽可能的情况下，对5号地规划进行微调，不不减少建面的情况下，优化产 品，可以点塔和板楼组成，点塔可为二梯六户、二梯四户等，提升户型品质； 景观要尽可能体现均好性； 产品定位 景观建议 目前景观存在的问题： 缺乏中心景观； 景观均好性较差； 在4、5号地内增加游乐设施，体现景观的可参与性，增加对细节的处理； 5号地要重视景观细节，增加情趣元素； 园林景观做到既有机协调又可识别； 景观层次感和季节变化需要考虑。 产品定位 立面建议 从细节入手体现项目品质； 立面新颖时尚，又不失稳重； 产品定位 户型建议 考虑户型的均好性； 与景观的有机结合； 保持产品在市场的新鲜度； 伟业公司将配合贵公司相关部门，提出规划调整建议、外立面建议、景观建议、户型建议等的专业建议，使万年花城在市场上具有更强的产品竞争力。 客群定位 四期营销方案—— 客户定位 新都市写意空间 产品升级 文化注入 立体化教育 客户再次升级 四期的客户群体应是三期客群的再次升级 客户定位 城市精英阶层 客户定位 客群特征描述： 主力年龄层在30－45岁之间 文化修养高，具有深层次的文化品味和审美价值 大都受过良好的教育，文化层次较高，有一定的艺术鉴赏力 有自己的观点，富有进取精神 良好的工作背景，对诸多事物都有自己的独到见解，广告应试图在这方面引起他们共鸣 有足够的审美想象空间 智慧的一群，不需要喋喋不休地灌输，需要一种有想象力的沟通方式 重视家庭和子女教育 对家庭有责任感，重视子女成长环境和教育 注重生活情调 工作压力大，但同时注重享受生活 消费选择带有文化痕迹 种种消费行为背后，隐藏着许多文化层面的因素，单纯地为满足生理的需求或说纯物质化的消费模式，对中产阶层并不构成最强的吸引力 客户定位 客群特征描述： 推广策略 四期营销方案—— 推广策略 推广主题 北京印象 城市荣耀 诠 释： 1、万年花城是区域的代名词，是北京最主要组成部分； 2、万年花城200万平方米采用新都市主义理念进行整体规划，比方庄、望京、中关村等地区规划更合理，发展更有序，是全新的都市生活城区代表； 3、万年花城继方庄、望京之后，将成为北京新的精英阶层居住首选地； 4、万年花城四期品质再次提升，创造更加舒适宜人的生活环境； 5、高学历高素质的业主，丰富多彩的文化活动，使万年文化更加凝聚力； 6、北京首家“立体化教育社区”，诠释全新地产＋教育模式。 B.A.Consulting 四期营销报告 万年花城四期营销报告 2005年12月23日 前 言 本报告是从万年花城“提升城市定位，打造城市名片”的整体定位出发的； 万年花城四期是实现整体定位的载体，四期的市场形象决定了整体形象； 而四期的市场形象取决于细节的执行——细节决定成败——我司将在06年度 从产品调整、销售管理、广告表现等细节入手，提供更为细致的服务； 本报告营销部分重点阐述06年销售和推广计划； 报 告 架 构 四期营销方案 玫瑰碗营销分析 玫瑰碗营销分析 推广分析 销售分析 存在问题 取得的成绩 形象得到较大提升 价格实现稳步提升 销售控制合理有序 推广方面 销售方面 主要推广手段 平面媒体 户外广告 网络广告 阶段促销活动 客户营销 已使用： 未使用： 营销环境改善 北美系列活动 推广分析 推广分析 月度来电量保持在2000－2500组，日均来电在70－85组。月度来访量保持在1000组左右，日均33组，比04年867组增加了20％；其中有效来访量保持在660－900组，日均22－30组。 推广分析 从8月份起，