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美亚置业酒店式公寓推广与营销
美亚置业:酒店式公寓的推广与营销
一、酒店式公寓产品的概念
酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,一般位于大型商圈内,有统一的装修风格,配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统,聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其统一经营和管理的公寓。
酒店式公寓的概念始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
酒店式服务公寓也是投资酒店式公寓的推广与营销是什么人来讲,是有超值回报空间的。通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小,好管理,易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。自1999年以来,随着房地产市场的复苏,酒店式公寓的租金一路上扬,投资回报在8%-10%之间,其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,才有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争,酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念:在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能,才能增加其抗跌能力,减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单,如果酒店式公寓完全依赖出租,当市场行情看淡的时候,房屋空置,或者租金下降,投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备,配套齐全,而物业管理费用又不高,投资者完全可以用来自住,等于是用住公寓的代价,天天住酒店。
二、酒店式公寓类产品的特征
酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”,发展到今天,形成了自己的特点,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,主要具有如下几点特征:
(一)提供酒店式的服务和管理,它借鉴酒店服务及管理模式,提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务。
(二)商居两宜,兼具居住和办公两种功能
酒店式公寓既可用于居住,也可用于办公。面积小的酒店式公寓中,居住与办公空间混在一起,面积较大的酒店式公寓中,居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同,有的偏重于居住,厨房、卫生间齐全,甚至有阳台;有的则偏重于办公,设有卫生间,和简易厨房,提供一些办公设施和通讯条件。
(三)酒店式公寓需求旺盛
据统计,朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品北京市总量的80%以上,而朝阳区又主要是集中在CBD地区。酒店式公寓的售价与租价随着写字楼价格上涨而水涨船高。例如北京财富中心、恋日国际、昆泰国际中心等均价都在12,000元/平方米以上,旺座中心均价达到2,000美元。
近年来在CBD商圈及周围地区酒店式公寓纷纷推向市场。既有原来在售的恋日国际、富顿中心、昆泰国际中心等,又有炫特区XP版炫王子MALL式星级公寓、后现代城BOBO商务公寓等具有创新意义的新产品。
(四)酒店式公寓的小户型特征明显
目前市场上的许多酒店式公寓其实质是小户型产品,小户型酒店式公寓因为总价低、月供低,更加适合年轻人。而且小户型产品是过渡型产品,以后会面临出售或出租,小户型更加利于出租或出售,因此市场上小户型的酒店式公寓更受欢迎。
(五)投资和自住功能齐加强
只有这样增加其抗跌能力,减少购买者的投资风险。比如炫特区,在连续推出三期小户型产品之后,推出XP版“炫王子”---自住、酒店、SO-HO于一体的集成式住宅。除了硬件配置和档次向CBD老牌公寓方向靠近外,在物业配制上也进行非常大的改进,比如室内绿化,增加低层商务功能等。这种产品的特点是商业及各种生活配套方面的功能得到加强,投资自住两相宜。炫特区不但实行酒店式服务,而且拥有2万多平方米的商业及配套服务措施,引入国际品牌的知名商户,在本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。更不能忽视的是,在推出星级公寓之前,炫特区已经售出2,000多个单位,形成了相当成熟的社区氛围,许多公建和设施已经成型,后期购买星级公寓的买家完全可以共享,这也是一般酒店式公寓所不具备的。
三.酒店式服务公寓产品的消费者分析
1.住宅产品功能(效用)消费规律
住宅产品的消费需求同样呈现出“基本生活需求--安去需求--感情需求--尊重需求--自我发展需求”的由初级形态到高级形态的发展规律,消费这种“金字塔”结构对应于由低到高的住宅产品类型,可以确定的是,酒店式服务公寓是为满足“次高、高层次“的消费需求的产品。
2.购买酒店式公寓产品的客户群分析
酒店式
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