合同法学课件05第五篇 章　租赁合同.pptVIP

第三节　城镇私房租赁合同 四、房屋承租人的优先购买权 1．优先购买权的概念与特征 第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” （1）优先购买权为专属权。 （2）优先购买权为一种机会权利或附条件的权利。 （3）优先购买权属于法定权利。 （4）优先购买权的性质，理论上有请求权说、形成权说、物权说。司法解释：附强制缔约义务的请求权。 四、房屋承租人的优先购买权 2．优先购买权的适用条件 （1）租赁合同有效 （2）出租人在租赁期间出卖租赁房屋。 《城镇房租法释》第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。” 2．优先购买权的适用条件 （3）购买承租房屋的条件同等 （4）出租人在出卖之前的合理期限通知了承租人，承租人在一定期限内行使 《合同法》第230条、《城镇房租法释》第21条和第24条第3项，出租人在合理期限内通知承租人的，承租人应在15日内明确表示购买。 《城镇房租法释》第23条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。” 2．优先购买权的适用条件 （5）不存在不享有此权的情形 《城镇房租法释》第24条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。” 第五章　租赁合同 第一节　租赁合同概述 第二节　租赁合同的效力 第三节　城镇私房租赁合同 第一节　租赁合同概述 一、租赁合同的概念与特征 第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 1．是转移标的物使用权、收益权的合同 2．租赁对象主要是物，租赁物须是有体物、非消耗物、特定物 3．是双务、有偿、诺成、不要式合同 第215条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” 4．属于继续性合同 5．兼具债权与物权特征 律考真题 （2000-3-25-单）甲去外地做生意，向乙借款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？ A．抵押权 ? B．质押权 C．承租权 ? D．借用权 C． 第一节　租赁合同概述 二、租赁合同的种类 （一）使用租赁与用益租赁 第225条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。” （二）一般租赁与特殊租赁 （三）定期租赁与不定期租赁 对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第232条）。 第一节　租赁合同概述 三、租赁期限 （一）最长租赁期限与租期的更新 第214条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” （1）约定更新，又称明示更新，即续订。（第214条） （2）法定更新，又称默示更新。（第236条，仅适用于定期租赁） 第二节　租赁合同的效力 一、出租人的主要义务与责任 1．交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。 第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” 第231条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。” 一、出租人的主要义务与责任 2．租赁物和租赁权的瑕疵担保义务 各自的含义、条件与效力。 第233条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。” 第228条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。” 一、出租人的主要义务与责任 3．租赁物的维修义务 第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 出租人承担维修义务的条件与处理。 第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，