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银川房地产市场调研报告 二〇一一年六月 目 录 背景分析 银川简介 居民收入 经济环境 房地产投资 城市规划 投资者及消费者分析 房地产市场分析 土地市场 商品房市场 住宅市场 写字楼市场 区域分析 西夏区 金凤区 兴庆区 四、房地产企业分析 银川房地产市场调研报告 从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。 如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米2000—3000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/㎡以上，处于市中心的新建楼盘更是达到6000—7000元/㎡，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。 兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。回族人口为459647人，占23.06%。2010年，银川市城镇居民人均家庭总收入19515.78元，比上年度增长12.6%。其中，人均可支配收入17073.12元，比上年度增长8.6%。 2005年-2009年，银川市商品房施工及竣工面积稳步增长。2010年1-11月，全市商品房施工面积为1704.75万平方米，同比增长43.2%。其中，住宅施工 面积1273.86万平方米，增长43.6%；办公楼施工面积64.12万平方米，增长6.3%；商业营业用房施工面积191.56万平方米，增长26.3%。 2、住宅市场 2010年，全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。 2010年，银川市房屋销售均价达到4234元/㎡，增长率为12.7%。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资。 银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低，截至2010年8月，全市商品房空置面积177.4万平方米，同比下降了0.6%。 （五）城市规划 从规划图中可以看出，银川市居民用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。 银川的城市规划为近期和远期。近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年。 规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。具体规划要求如下： 1、主要公共服务设施用地 行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和增加行政公用地。 商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。 文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化设施。 体育用地：规划共有4处体育中心。 医疗卫生用地：优化配置卫生资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70床，医生50人。 居住用地布局：此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。 2、环境质量达到国家二级标准 在