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REITs与房地产直接投资在流动性、管理方式和风险风散性等方面都存在较大的差异。REITs一般由专业人士管理且投资门槛较低，物业所属的类型及所在地区都具有较高的分散性，有利于投资风险的分散。房地产直接投资由于资金规模需求较大且项目较为单一，投资者一般直接介入管理，投资门槛较大，风险不易分散。 1.2 REITs与房地产直接投资的区别 表 REITs与房地产直接投资的对比 项目 REITs 房地产直接投资 流动性 流动性好 流动性差 收益稳定性 平衡 易受房地产总体市场影响 管理方式 专业人士管理 投资者介入管理 物业与资产类型 类型与地区多样化 受资本规模限制 投资风险 较小 较大 投资门槛 低 高 * 相似点：REITs与CMBS均为房地产证券化类产品。抵押型REITs与CMBS类似，均有较强的流动性，受市场利率影响较大，收入主要来源于抵押贷款利息，并有助于商业地产资产负债表表外融资等特点。 最主要差异点：抵押型REITs将贷款按约定利率发放给房地产持有者从而获得未来存续期内的租金收益权，房地产持有者在存续期内将租金用于本金利息的偿还。CMBS则是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。物业持有者将经营性收入用于偿还银行贷款本金利息，从而使投资者获得收益。 1.3 REITs与CMBS的区别 表 REITs与CMBS的对比 条件 抵押型REITs CMBS 基础资产 租金收益权 银行商业不动产贷款 流动性 好 好 管理方式 专业人士管理 物业持有者管理 利率影响 高 高 保险措施 破产隔离 提前偿还锁定期 投资门槛 低 低 * 二、REITs在中国的发展历程 * 香港地区的REITs为契约型REITs，即根据信托契约通过发行收益凭证向投资者募集资金，投资者与投资公司（或基金管理公司）依据《信托法》订立信托契约，形成信托法律关系，投资者以委托人的身份取得信托受益权。 自2005年首只领汇房地产投资信托基金在香港联交所上市以来，香港已发行11只REITs，其中4只REITs由中国大陆资产组成，分别为越秀房产信托基金（00405）、汇贤产业信托（87001）开元产业信托（01275）和春泉产业信托（01426），所持有的物业主要为写字楼、零售商场及酒店。本文主要选取国内首只在香港上市的越秀REITs。 三、中国REITs的案例分析 3.1 中国香港地区-以越秀REITs * 交易过程： 1、越秀REITs包含的四家物业所有权分别属于柏达、金峰、福达和京奥这四家在应属维京群岛注册的BVI公司，越秀投资通过其全资子公司GCCD持有这四家公司的所有已发行股票。越秀REITs上市方案确定后，越秀投资将该四家BVI公司的所有已发行股票打包卖给在香港注册的Holdco（现改名为King Profit Holding Ltd.）。 2、越秀投资以Holdco的资产设立一个信托基金，由汇丰机构信托服务（亚洲）作为信托人，由越秀房地产信托管理作为管理人。最后信托资金申请在香港主板上市，所得款项支付给越秀投资作为Holdco资产的部分对价。 基础资产简介：越秀投资有限公司（以下简称“越秀投资”）注入越秀REITs的资产包括其在广州的四处物业：白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场，物业总建筑面积月16万平方米，物业性质为写字楼、零售商场及其他商业用途投资收益性物业。 发行REITs产品：以出让这四处物业为代价，“越秀投资”取得了越秀REITs支付的约33亿港元，并仍然持有越秀REITs31.3%的股权。在完成REITs发行后，越秀投资总共获得了约20亿广元的账面确认收益。 * * 目前中国大陆地区已发行的中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航”）及中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（以下简称“苏宁云创”）均以专项计划的形式发行，并非直接持有不动产，而是设立私募基金收购持有出售物业的项目公司100%股权，再将私募资金的份额作为基础资产。 3.2 中国大陆地区REITs 中信启航和苏宁云创的特点： * 中信启航成立于2014年4月，总规模超过人民币52.1亿元，存续期限5年，其中优先级受益凭证规模为36.5亿元，年预期收益率为7%，次级受益凭证的规模为15.6亿元，实际收益取决于未来目标资产的租金和增值情况。中信启航投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，两栋物业分别位于北京朝阳区亮马桥及深圳市福田区卓越时代广场（二期），均坐落于一线城市核心地段。 3.2.1 中信起航 * 交易流程： * 3.2.2 苏宁云创 基础资产：苏宁云商集团股份有限公司（以下简称“苏宁云商”）以其持有的11家门店物业的房