第9篇 章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税 税法 .ppt

第九章 房产税等 第一节 房产税 第二节 城镇土地使用税 第三节 耕地占用税 　　 表：我国现行房地产税法所涉及的税种及税率设置 邓华宁、叶锋、李美娟《经济参考报》2009年10月 住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份 清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地 价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48 元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元/平方米;税费695元/平方米。 汪斌(江西南昌红谷置业投资有限公司总经理)认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚 了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2 元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米。几项合计约1600元 /平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。 基本原理 房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向房产所有人征收的一种税。 特点 （1）属于个别财产税； （2）征税范围限于城镇的经营性房屋； （3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 纳税义务人 房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 计税依据与税率 这是本章的重点内容。主要注意以下几个方面： 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。 （1）从价计征，是指以房产余值（不是原值）为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%～30%后的剩余价值。 （2）从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 特别注意 （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 （2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 （3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （5）从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。 （新增内容） 税率 从价计征税率为1.2%；从租计征税率为12%。（注意：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税） 应纳税额的计算 房产税的计算有可能会单独考计算题,但更多地是在客观题中考一些简单的计算。 例题 某省一企业2008年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税。（注：该省规定按