第一节市场法 资产评估 教学教材.ppt

概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径。 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型 第五章 资产评估途径与方法 教学目的和要求 本章的作用在于集中讲述资产评估的三种基本方法，为以后各章具体评估对象的评估奠定方法基础。因此，通过本章学习，要求学生掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 市场法 收益法 成本法 间接比较法 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估值=重置成本×成新率 资产评估方法体系 直接比较法 收益期 折现率 收益额 市价折扣法 现行市价法 功能价值类比法 市场售价类比法 价格指数调整法 成新率价格调整法 价值比率法 第一节 市场途径（市场法） 重点掌握： 市场法的内涵与应用前提 市场法应用的基本步骤 市场法中的直接比较法下的具体方法，如：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法（亦称物价指数法）、成新率价格调整法 、市场售价类比法和价值比率法等的运用及其适用条件。 一、市场途径的基本含义及理论依据 （一）基本含义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称。亦称市场法。 实际上，市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场交易价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。 三、评估程序（评估步骤） 确定评估对象 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 确定评估结果 1.参照物的可比性：功能、市场条件、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。 对初评结果进行分析，采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果 。 四、市场途径中的具体评估方法 （一）直接比较法 基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一或若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物的交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。  适用条件：参照物与评估对象达到相同或者基本相同的程度，或二者的差异主要体现在某几项明显的因素上。 基本计算公式为： 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n 或 =参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n 直接比较法的具体种类： 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数调整法（亦称物价指数法） 成新率价格调整法 市场售价类比法 价值比率法 1、现行市价法 当市场上与评估对象完全相同的资产具有现行市场交易价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用该资产或参照物在评估基准日的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值。 如，上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。 2、市价折扣法 ①原理：以参照物市场交易价格为基础，考虑到评估对象在交易条件，尤其是交易时限等方面的不利因素，根据市场数据及评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 ②数学式表达：资产评估价值 =参照物成交价格×（1-价格折扣率） 市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异。 例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2008年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2008年8月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元） 3、功能价值类比法 ①原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。