第七篇 章 第三产业价格 价格学.pptVIP

（三）城市地产价格的形成 1、特殊的价格构成。价格（W）是由生产该商品生产成本（C+V）加上平均利润（M）构成的，即W=C+V+M。用公式表示就是： 土地价格 = 土地资源价格 + 土地价值价格 2、特殊的价格决定机制 一是取决于该地块所处地理位置即区位的优越与否；二是决定于周围地段的社会、经济环境状况和市政交通及其他设施的状况；三是决定于该块土地的用途及今后的发展趋势。 3、特殊的市场供求关系。 要点： 4、特殊的价格测评手段。土地的这种非均质性客观上要求对每一块土地都要进行单独的测算和评估，这是土地价格形成特点的又一主要表现。 5、特殊的影响价格形成因素。 每个具体的地块其所处的地理位置经常处在扩大、缩小、集中、扩散、发展、衰退等变化过程之中，所以地产价格是在考虑其过去如何使用，将来能作任何种作用及其所起作用大小的基础上才能形成地产的今日价格。 （四）决定和影响地产价格的基本因素 1、地租和利息率。 2、土地价值和使用价值。 3、土地本身的自然状况。 4、土地使用权出让方式和期限。 5、社会经济状况和国家有关方针政策。 6、土地的供求情况。 7、土地使用者对国家宏观经济的发展趋势和国内外政治经济形势的合理预期。 （五）土地价格的估算方法 1、收益资本化法 又称收益还原法或地租资本化法。它是指将城市土地年纯收益按一定的还原利息率资本化，即在一定的贴现利率下土地未来纯收益的贴现值总和，从而算出地产价格的方法。具体一点表示就是：某一货币额 × 利率 = 纯收益。那么这一货币额就是这块地产的价格。将这一等式变换即可得出：地产价格 = 纯收益 ÷ 利率 2、市场比较法 是在求取估价对象地产价格时，将估价对象地产与在较近时期内曾经发生过交易的类似地产加以比较对照，根据曾经发生过交易的类似地产的价格，修正得出估价对象最可能实现的合理价格的一种估价方法。其计算公式是： 3、成本估价方法 它包括新开发土地下的成本估价法和原有土地下的成本估价法两种。它们都是以在该地块上建造建筑物所需耗费的各项费用之和为主要的依据，再加上一定利润和税金来确定该地块的地产价格的估价方法。 其基本公式是： 二、房产价格 （一）房产价格的涵义与特点 房产价格主要包括房产的出售价格和出租价格。前者是指房屋所有者出售房屋所有权的价格；后者是指房屋所有者将房屋使用权在一定时期内出租给他人使用而取得的租金价格。 1、房产价格的差异性 房产价格除包括房屋本身的建造价格外，还应包括作为房产地基的土地征用及其补偿费和开发费。 2、房产价格的单件性 这是由房产的个体性，即房产在实物形态上的千差万别的特点所决定的。 3、房产价格计价方法的特殊性 在实际经济生活中，一般是将各种类型的房产分解为平方米建筑面积或使用面积来计价。按建筑面积或使用面积计价各有利弊，可根据情况或由建筑主与购买方协商决定。 要点： （二）影响房产价格的因素 1、房产的价值。 2、房屋的结构、质量和功能。 3、环境因素。 4、市场供求状况。 5、土地价格。 6、国家经济政策和国民经济发展状况。 7、人们的收入水平和生活水平。 （三）房产价格的构成及计算 1、房产出售价格 又称房产市场交易价格，是房产作为商品在市场上买卖成交的价格。从商品生产经营的角度看，房产交易价格一般应作为补偿房产出卖方以下几方面的费用和收益：购买土地使用权的费用、土地开发的费用、建筑房屋的费用、房产开发商的利润和已缴纳的税金。房产的出售价格是以其建筑造价为基础，再加上房产经营企业的经营费用和盈利构成的。其基本公式是： 房产出售价格 = 房产建筑造价 + 经营费用 + 盈利 （三）房产价格的构成及计算 其中： 房产建筑造价 =直接建筑费（包括勘察设计费、其他前期工程费、建筑安装工程费、房产建设期利息和管理费）+ 土地使用费（一般指新区开发）或拆迁安置费（一般指旧城区开发）+ 盈利 第七章 第三产业价格 要点: 第一节 一般性劳务价格 第二节 饮食业价格 第三节 旅游业价格 第四节 房地产业价格 第五节 信息和知识产权价格 第一节 一般性劳务价格 要点: 一、一般性劳务价格的特点 二、一般性劳务价格的定价原则 三、几项主要一般性劳务价格的制定 一、一般性劳务价格的特点 1、定义： 一般性劳务是指借助一定的设备、场所和工具，通过为消费者提供某种形式的劳务，满足人们某种非实物形态的需求的服务性劳动。 一般又被称为服务业价格或服务业收费。服务业主要包括旅店业、理发业、照相业、浴池业、洗染业等五个生活服务行业。 2、价格的收费的特点 要点： 第一，一般性劳务价格是一次性的销售价格。 第二，一般性劳务价格是零售价格的一种特殊形式，其收费水平的高低直接关系到