第三篇 章市场比较法 房地产估价解析 .ppt

* ;; 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 ;关键;（二）理论依据：替代原理 ; 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 ;（一）搜集交易实例;权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。 ;名　　称;（二）选取可比实例;（三）建立价格可比基础 ;【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。;;1．含义：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。;3．交易情况修正的方法 （1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度 （2）利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正 ;例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？;对于交易税费非正常负担的交易 ;【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。;【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价??的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。;将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。 ;交易日期修正的具体方法 ;采用定基价格指数修正的公式为： 在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×;采用环比价格指数修正的公式为：;利用房地产价格变动率进行修正;利用房地产价格变动率进行修正;在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：;;;;;;;;;;;;;;1．估价对象概况估价对象房地产为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2．估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表3-1所示：;　估价对象及 内　　　　　比较实例 　　　　容 比较因素;3．估价过程 （1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。 （2）采用市场比较法进行评估的测算过程 ①市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：　　　 估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数 ②因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于××市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。;③比较实例选取　 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表3-12和表3-13所示。;比较因素修正表 ;作业：课后计算题1、2、3