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东方海外花桥住宅项目 报告前述——冷与热的思考 关键词—— 新政猛药 整体放量 价格震荡 后市不明 嘉定大盘 价格趋高 各自围阵 安亭缺位 关键词—— 供应集中 产品同质 本地客源 容量有限 大盘当道 一支独秀 价格瓶颈 增长乏力 有点小 的上海市场 有 有 的花桥市场 热 热 冷 有点“小热”的上海市场 供求处于历史低位 高位运行 调整回落 历史高位 成交价格回落后振荡趋稳 ——上海商品住宅供求走势（05年1月-09年4月） 供应：08年下半年供求比0.6，供求严重失衡，导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年存量，09年新增供应量较小； 成交：09年成交呈逐月回升势头，其中3、4两月份成交量达到08年以来的高点； 成交价：08年6月后楼市步入振荡调整阶段，目前稳定在11000-13000元/平方米左右 ； 全市 宏观市场 —— 供求量均处于历史低位，价格振荡，走势趋稳 数据来源于CRIC系统、网上房地产 Chart1 2361782 2423146 9272 832258 1220932 8492 1975343 2015093 9447 2533620 1215152 9070 1628454 675410 7948 2547326 655612 7004 1885693 694594 6534 1924946 747693 8352 4600581 1026330 8337 2691624 1187344 9321 2191850 1475311 7396 3131356 855595 8956 567399 568356 8819 525098 505218 8722 1064164 1078345 8785 1939015 1868881 8983 1733758 1851103 8922 1196125 1113428 9469 853945 1043139 9318 1249973 1056862 8359 1527426 1309903 8815 898639 1002143 8323 995549 759849 9063 1014365 1187933 9084 703548 1253407 9007 0 676598 9050 615340 1332797 8788 1289264 1625762 9016 932210 2011903 9996 1269045 2278020 10010 821470 1810887 9953 956268 1733729 10384 1626179 1758252 10002 970960 1390769 10842 802343 924389 10780 1096310 838614 11500 855220 768646 11100 317058 269128 11289 859302 863558 11242 717611 787795 13366 915182 831487 13167 1042716 826995 16804 1002249 550135 11831 622616 527877 12150 975905 397585 12045 859138 415778 11012 850653 590582 12482 998120 716269 11104 120248 432153 12795 285004 661695 11656 1073394 1371028 12776 653064 1637787 12479 供应面积(M??) 成交面积(M??) 成交均价(元/M??) 全市成交数据 上海 月份 供应面积(M??) 供应套数(套) 成交面积(M??) 成交套数(套) 成交均价(元/M??) 38353.0 2,361,782 21,212 2,423,146 19,388 9,272 38384.0 832,258 7,553 1,220,932 9,601 8,492 38412.0 1,975,343 17,826 2,015,093 16,160 9,447 38443.0 2,533,620 22,307