中国二十二冶集团房地产业务发展战略.doc

中国二十二冶集团房地产业务发展战略 第3章中国二十二冶集团房地产业务发展环境分析 3.1外部环境分析 3.1.1宏观环境分析 3.1.1.1政策环境分析 之前的一段时间，我国对房地产政策的宏观调控较多，达到历史的最高峰。然 而，自2013年我国出台国五条后，政府逐渐的转向双向调控的趋势，即针对差异化 的问题，采用不同的方式，不需要整个国家运用相同的调控方式。也就是说，提倡 自住需要，遏制投机性需求，按照区域具体状况，区域政府能够对当前的房产调控 内容进行一定的改动。基于众多的政策与有关会议能够得知，科学解决政府和市场 所处的位置，为当期中央政府进行改革的主要内容。要想更好的让市场出现较大的 生机，一定要进行最大程度的放权操作。此外，出于更快的对经济结构进行变革， 调整发展形式，一定要进行财税、金融及价格等机制方面的调整。主要表现在下列 方面。 第一，房产调控政策。中央政府出台双向调控的方针，区域调控开始更为灵活。 基于房产调控的视角进行分析，在2014年的时候处于平稳调控的状态，中央形成“双 向调控，分类指导”的方针。虽然持续分化始终为区域房产市场的主要发展趋势， 然而中央没有针对这一内容颁布详细的调控方针，一直在沿袭2013年末住建部大会 提出的分类指导的方针，让不同地区自主实施双向调控。2014年，李克强在两会中 指出，今后要按照各个城市的具体状况和人们需要，实施差异化的政策，分类别的 进行指导。因此，房产市场应实施分类调控，遏制投机性的市场需要，今后的主要 工作是构建长效制度，推动房产市场稳定健康运作。之后，住建部指出该年度房产 市场调控的整体基准是双向调控，也就是针对存在较大房屋储存量的区域，对其供 应架构与供地架构进行调控，针对一线城市，持续遏制投机性的市场需要，增多供 应数量，依旧采用限购方针。基于中央最近的有关政策来看，遵循市场规律在房产 市场方面的调控影响、不压制不提倡、强化市场监管、做出解决对策等，会变成今 后房产市场调控方针的主要内容[12]。基于此，一些区域的限购方针进行了细微的调 整，众多城市在提倡自住需求的基础上对公积金使用情况进行完善。 第二，购房货币政策。微刺激持续提倡自住房的购买。通过数年对房产市场进 行调控，投资性买房人群逐渐的退出市场，出于确保民众的房屋自住需要，中央给 出积极的信息：优先实现第一次购买房屋人们的房屋自住需要，尽可能快的提供个 人房屋借贷，明确科学的借贷利息。未来，房屋借贷也会逐渐进行完善。 第三，保障房建设。根据中央的有关政策，对棚户区进行改造会变成当前时期 保障房的主要工作内容，建筑速率与规模会持续增加。2014年，政府工作报告指出， 要改造470万套棚户区，和去年的实际工作323万套进行比较，要多出很多。《国 家新型城镇化规划(2014-2020)》认为，今后会提升搬迁、改造老旧工业区的速度， 全力对棚户区进行改造，平稳落实城中村调整步伐，科学促进旧校区整改及危房等 的改建，截至2020年实现对城区棚户区的改建活动。住建部之前曾经提过，截至2012 年年末，所有区域要完成1260万套棚户区的改建工作，依据这一规划，在2017年 年末要成功改建1500万套，2020年要改建1000万套。到那时，共改造棚户区的数 量是3760万套，涉及人口为1亿。《城镇住房保障条例(征求意见稿)》指出，对棚 户区的改建，会变成处理收入水平不高人群住房困境的主要方法。 第四，持续开拓房地产公司融资路径。2014年，借助再融资、优先股试点等方 式，房企资本市场会持续开拓其融资路径。该年5月，我国证监会给出房地产公司 再次融资请求的消息，排队内容涉及160个，其中有36个与房企有关，所占比重为 22.5%；已经获得处理的有51个，包括21个牵涉房企的。之后，住建部给出有关建 议，希望各个地区要搜集资本，执行民间资本进入公租房建筑的所有支持方针。 第五，政策性金融组织创新效果显现，棚户区改建活动资本进入。2014年，中 央指出，要给保障房的建筑供应长久平稳、成本核实的资本支撑，改进政策性住房 投资制度与方式，借助市场形式给予运作。2014年6月，银监会指出，国家开发银 行准备设置住房金融事业部，其为推动保障性住房项目进行的主要方式，代表国家 开发银行设置专项组织进行棚改活动获得较大进步。这一方式在解决棚户区改建活 动中面临的资本困境方面有很大的效果，是较好推动社会和谐运作的重要方式，在 推动发展、转变方式与增加内需方面存在较大价值。 3.1.1.2经济环境分析 房地产行业涉及众多其他的产业，按照世界银行所进行的调研信息，可以发现 房地产行业可以推动30多个行业中的70多个产业的运作，包括建材、机械、金融 保险等[13]。按照相关信息内容，其涉及的产业数量高达62个。因此，因为房地产行 业存在较大的