第五篇 章 房地产评估 资产评估.pptVIP

六、建筑物评估的收益法 　 （一）适用范围  收益法适用于有收益的建筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公 寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性建筑物价值评估。 （二）收益法的具体运用 1.收益为无限年期的房地产价值，计算公式为：　　 建筑物价值=净收益/资本化率 　　这种理论的抽象，包含着两个假设前提： 　　（1）净收益每年不变； （2）资本化率固定； 2.收益为有限年期的建筑价值，计算公式为： 　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，成立条件为：　　（1）净收益A每年不变；（2）资本化率r固定且大于零；　　（3）收益年期有限为n。 　　运用收益法评估建筑物价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费 用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估建筑物的 价值。 第三节 土地使用权评估 一、土地 二、土地使用权 三、地价的特征 四、地价评估的原则 五、 地价的种类 六、土地使用权评估的市场法 七、土地使用权评估的成本法 八、土地使用权评估的收益法 一、土地 （一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。 1.土地的自然供给 地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供 给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用 的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。它是无弹性 的。自然供给的土地有5个特性： ①具有适宜于人类生存和工作的气候条件； ②具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件； ③有可以利用的淡化水资源； ④有可供人类利用的生产资源； ⑤具有一定的交通条件。 　 2.经济供给　 （1）含义　　在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。　　土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。　　土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。　 （2）特点 ①土地的经济供给是有弹性的；　　②土地的经济供给会受人类社会活动的影响 （二）土地的特性 土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。 1.土地的自然特性 （1）位置的固定性:土地具有位置的固定性，不能随土地产权的 流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移 动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有 明显的地域性特征。 （2）质量的差异性:土地的位置不同，造成了土地之间存在自然 差异，这个差异导致土地级差地租的产生。 （3）不可再生性: 数量是有限的。土地是自然的产物，是不可 再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。 （4）效用永续性:只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。　 2、土地的经济特性 （1）供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是 指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资 源，造成供求上的矛盾，土地经济供给的稀缺性，与土地总量 的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性有关。 （2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于 土地具有可垄断性，因此，土地所有权或使用权在让渡时，就 必然要求在经济上有所体现。 （3）土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以 作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用 的多方向性观客上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。 （4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的 生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。 二、土地使用权 （一）土地所有权的归属　　我国城市土地的所有权属于国家； 　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；　　宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 　　（二）土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 　　1.居住用地70年；　　2.工业用地50年；　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　4.商业、旅游、娱乐用地40年； 　　5.综合或者其他用地50年。 （三）土地所有权及其交易　　1.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。　　2.土地使用权出让　　指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土