酬金制与包制初步对比分析.pdfVIP

物业管理酬金制与包干制 模式初步对比分析 制作：万志强 [Jonny Wan] □ DTZ物业经理 □ 劳动部物业管理师 □ 建设部物业管理企业经理 □ ISO-9001体系注册审核员 □ ISO- 14001体系注册审核员 □ 联系电话 □ 工作QQ ：2 3 5 0 7 0 9 6 0 Page 0 2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费 管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物 业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。” Page 1 一、物业服务的两种计费方式 所谓包干制，是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收 费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无 关。 实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和 物业管理企业的利润。 Page 2 所谓酬金制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的 支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支 出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴 纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支 出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可 以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业 服务资金的收支情况进行审计。 Page 3 可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的 定价方式实质是成本定价。酬金制实质是实报实销制， 物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一 个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。 在酬金制模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬 金制又可根据情况分为比例酬金和定额酬金，为了便于操作，保障服务品 质，行业通常均采用定额酬金）。 PS ：比例酬金——指物业公司根据支出额度提取一定比例作为酬金。 定额酬金——指物业公司每月收取固定额度酬金，不受预算费 用支出高低影响。 Page 4 目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。但伴随着物业市场的 日趋完善，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企 业在非单一性住宅物业管理的项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬 金制，赢得了业主和开发商的认可，也在一定程度上解决了收费难的问 题。 如，戴德梁行华中区公司在武汉与上海世茂集团的合作中，世茂集团在 武汉开发的160万平米的城市综合体——世茂锦锈长江项目，从前期开 始，开发商以酬金制（定额酬金）方式委托梁行对项目进行实管，运营 至今，获得开发商、广大业主和主管部门的一致好评