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境外资本流入中国房地产市场影响与对策 　　摘要：近年来，境外资本大规模进入中国房地产市场，对国内房地产市场的健康发展造成很大冲击。其进入方式有境外非居民机构和个人直接购买境内房地产、直接在中国设立房地产开发企业或者与中国企业合作开发房地产、以外债方式进入房地产行业以及为中小房地产开发商提供融资等。本文分析了境外资本流入中国房地产市场的特点和影响，并提出相关的政策建议。 　　关键词：境外资本；房地产市场 　　中图分类号：F830.49　文献标识码：A　文章编号：1006-1428(2009)01-0090-03 　　 　　一、境外资本流入中国房地产市场的路径 　　 　　一般而言，房地产市场流动性较差，不适合短线投资。但由于各地追求经济增长，通过一系列优惠政策，刺激了房地产行业的高速发展，提高了房地产行业的流动性，将房地产市场变成了投资市场，并随着价格炒作愈演愈烈，演变为投机市场。中国房地产行业的高额回报吸引了大量境外资本通过种种渠道进入中国房地产市场，进一步推高了房价，给我国宏观调控带来很大的挑战。 　　 　　(一)境外非居民机构和个人直接购买境内房地产 　　境外非居民机构和个人是上海、北京、广州、深圳等经济发达地区新开高档楼盘的重要购买者。境外非居民机构在完成交易后，往往会再将相关的物业进行打包，或采取直接向国外银行、保险公司私下配售方式进行套现，或通过REITS等在海外上市，融通大量资金后再进行其他交易。而个人投资房产通常采取境外汇款结汇自购房方式。从2003年开始，境外资本大量流入国内大城市尤其是上海、北京等地房地产市场，摩根士坦利和花旗银行是其中最典型的代表。 　　境外资本在直接购买国内房产的同时，也加紧进入土地市场，从事项目开发。2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合以9.25亿元人民币高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。2008年6月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地全部以底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。 　　2007年以来，在国内外资投资房地产政策趋紧的情况下，出现境外资本借用关联企业规避房地产市场准入政策的情况。境外上市房地产公司通常在境内设立多家关联企业参与土地交易公开拍卖，通过关联企业资本金结汇支付土地款，以规避外商投资房地产的事前审批和登记管理，从而获取土地资产增值和人民币升值的双重收益。 　　 　　(二)直接在中国设立房地产开发企业或者与中国企业合作开发房地产 　　其方式为直接在华设立房地产开发企业以及参股国内房地产企业，与本土房地产商合作开发房地产项目。前者如新加坡凯德置地，后者如摩根士丹利、美林集团、荷兰ING房地产、花旗集团、德意志银行旗下投资基金RREEF等境外机构。 　　 　　(三)通过外债方式进入房地产行业 　　境外资本以外债方式进入国内房地产行业有以下几种方式：1、实力雄厚的中资房地产公司通过境外上市引入境外资本；2、境内企业通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，并投资于国内房地产行业，由此建立以境外壳公司名义在境外上市筹资的快捷国际融资渠道；3、境内房地产企业把股份出售给境外机构或个人。 　　 　　(四)为中小房地产开发商提供融资 　　其具体模式是外资企业与国内一些中小房地产企业签订所谓“股权投资合同”，以股权投资方式为企业提供短期资金。据调查，境外资本为国内房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30％以上。有些境外资本甚至与房产公司约定无利息“贷款”，以寻求通道。坐享人民币汇率和利率双升值的经济利益。 　　 　　二、境外资本流入中国房地产市场的变化趋势 　　 　　中国房地产市场的高额利润驱使境外资本加速流入，并日益呈现流入途径多元化、经营业务纵深化、投资区域扩大化等新的变化趋势。 　　 　　(一)流入途径多元化 　　自2003年以来。境外资本投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，投资重点为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业，并进一步拓展到土地一级市场。而近年来已经全面介人房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，其流入途径变化趋势如下： 　　 　　(二)经营业务纵深化 　　从经营领域上来看，境外资本逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营、金融投资及设计等服务领域，介入程度越来越深。外资机构在对一手房市场投资获得丰厚回报后。逐渐将触角伸向了尚未完全发达的二手房中介市场。境外资本通过在境内设立外资房地产中介机构，以包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。如上海地区目前已经拥有21世纪不动产、美联物业、信义房