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宏观调控下房地产行业新特点及未来发展趋势 　　摘要：2010年1月以来，国家对房地产市场实行了一系列严厉的调控措施。宏观调控下房地产市场呈现出了与以往不同的新特点。本文通过对新形势下房地产市场特点的分析，进而对其未来发展趋势进行预测。 　　关键词：宏观调控 房地产 发展趋势 　　 　　2004年以来，中国房地产市场进入了一个全新的加速增长期，房地产价格呈现出快速增长的态势，房地产逐渐成为国民经济增长的支柱产业之一。其中，2009年全国商品房销售均价同比增长22.4%，为4474元/平方米，增幅同比上涨了22.7%，商品住宅销售均价及其同比涨幅均创2005年以来的新高。为稳定房价，2010年以来，政府先后出台多项措施对房地产行业进行宏观调控。 　　一、房地产宏观调控政策回顾 　　2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，拉开了政府对房地产市场???观调控的序幕，明确规定二套房贷款首付比例不得低于40%。2010年4月17日，国务院办公厅发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确将二套房贷款首付提高到50%，利率提高到基准利率的1.1倍，对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放贷款。2010年9月，财政部、住建部联合发文明确暂停发放第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例提高到30%。 　　2011年1月26日，国务院办公厅发文《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，标志着新一轮房地产调控正式启动，与此前政策相比此轮调控更为严厉，主要表现在以下几个方面：一是进一步提高了购房交易成本，将二套房房贷首付比例上调至60%，住房不满5年转售的营业税按照交易金额全额征收。二是要求直辖市、省会城市等房价过高、上涨过快的城市执行购房限购措施，目前已有30多个城市出台了商品住宅限购细则。三是要求加大保障房供应力度，并在上海、重庆试点房产税。此次调控首次将责任明确落实到地方政府，并启动了问责机制，体现了中央对房地产市场调控的决心。 　　二、房地产行业新特点 　　在“限贷”、“限购”等宏观调控政策的影响下，房地产行业呈现出和以往不同的新特点。 　　（一）商品房销售保持增长态势，增幅明显回落 　　2010年，全国房地产开发投资4826.07亿元，同比增长32.2%，商品房销售面积为104349.11万平方米，同比增长10.1%，比上年同期低32个百分点。2011年1季度，全国商品房销售面积为17642.79万平方米，同比增长14.9%，比上年同期低20.9个百分点，其中，北京、上海、云南、浙江、海南和西藏六个省市出现负增长。 　　销售价格方面，2010年全国商品房成交均价为5034元/平方米，同比2009年上升7.22%，但与2009年同比增长22.4%相比，增长幅度出现明显回落。2011年３月，北京、深圳新房成交均价跌破2万元／平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6％，广州均价跌破12000元／平方米。 　　（二）房地产开发建设资金中外资和自筹资金比例上升 　　2011年1季度，房地产投资到位资金19268亿元，其中银行贷款3936.84亿元，低于上年同期39.9%百分点；利用外资144亿元，同比增长45.2%；自筹资金7126.3亿元，同比增长47.8%。 　　在宏观调控下，房地产自筹资金和利用外资比例已大幅上升。其主要原因一是在目前的宏观调控形势下，银行存款准备金率多次上调，银行信贷规模紧张，开发商想获得银行开发贷款难度加大。二是相比信托融资或民间融资方式，海外融资成本较低，具有明显优势。 　　2011年初以来，包括恒大地产、雅居乐、合景泰富、世茂房地产等十余家大型中资房企启动海外融资，4月份，又有多家房企公布海外融资计划。如4月1日，龙湖地产发布公告称，将发行规模为7.5亿美元为期5年的美元优先票据，年利率自4月7日起按9.5％计算。4月27日，远洋地产宣称将在国际上发售永久性次级债券，并将于当日起向亚洲、欧洲和美国机构及专业投资者进行路演。据标准普尔统计，去年全年中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，2011年1月至今，多家中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元。今年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。 　　（三）房地产资金投向转移 　　在国内投资渠道有限的现实背景下，房产投资一直被不少人认为是一个实现资产保值增值的有效渠道。尤其在目前高通胀预期下，令社会富余资金不断寻找投资机会，以实现保值增值的目的。但日益严厉的调控政策使住宅市场几乎没有投资空间，因此房地产投资呈现出和以往不同的特点。 　　1、房产投资由商品住宅转向写字楼、商铺投资 　　2010年全国商品房销售面积为104349万平方米，其中商品住宅销售面积9