宏观调控改变了房地产行业什么.docVIP

宏观调控改变了房地产行业什么 　　 　　国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。今年，保障性住房政策的强化和不断紧缩的货币政策，又将给房地产行业的发展带来什么影响？ 　　 　　供不应求格局未变 　　 　　当前房地产市场供不应求的基本特征并没有发生根本改变。 　　长期而真实的购房需求：支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没发生根本改变。从房地产市场起步以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括：宏观经济快速发展、居民可支配收入持续高增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，等等。近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求，这些基本因素形成了市场对房地产最基本和最坚实的内在需求。 　　2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力进一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年，即未来10年我国房地产行业仍将处于螺旋发展的上升阶段。 　　供给制约：由于房地产行业土地供应的硬约束，该行业供应的增长幅度有限，远远跟不上需求的增长速度，未来供应缺口不会缩小，反而有扩大的趋势。 　　土地供应的硬约束：土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺资源，在我国尤其稀缺。我国实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末，我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，在2007―2020年耕地中大概有年均181万亩可转换为其他用地，而城市中可供房地产开发的土地更是稀缺，这种稀缺性决定了房屋供应的相对稀缺。 　　房地产供给的先行指标：住宅新开工面积、住宅施工面积近3年的增长率都保持在较低水平，而房地产要素的源头指标――土地购置面积和土地开发面积的增长率则更是保持在低水平，上海、北京、深圳和广州的增长率更低。2007年，市场潜在的真实需求为11.8亿平方米，是年现实供给量（全国竣工面积是4.8亿平方米）的2.5倍。前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能。因此，市场供不应求状况将会持续。 　　对此，政府开始对房地产频繁调控，但到目前为止，所有的调控政策既没有改变房价的快速上涨局面，也没有扭转市场中固有的供不应求的紧张关系，只是改变了短期内房价的走势和消费者预期。政府对于改善市场关系的手段和能力并不缺乏，然而，为何其影响却有限？ 　　 　　国民经济诸多领域对地产形成依赖 　　 　　与房地产行业直接和间接关联的产业部门有很多，如建筑、建材、机械、装潢业等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，该行业具备支柱产业的地位和作用。“十五”期间，国家将房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，上海等地更是把房地产行业作为“十五”和“十一五”期间地方经济的支柱产业。国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。 　　GDP增长对地产的依赖：过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面： 　　第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长具有直接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资年均增长22.38％，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均直接贡献率为9.28%；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均间接贡献率为9.72%；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均引致消费贡献率为3.89%，2003年最高达到4.66%。 　　目前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了20％，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。因此，要保持国民经济的持续稳定发展，必须要保证房地产开发投资的平稳增长。 　　地方政府财政收入对地产的依赖：各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。政