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对于稳健货币政策条件下我国房地产融资困境思考 　　【摘要】2008年以来我国一直实行紧缩的货币政策，虽然2012年货币政策的基调变为保持稳健，但这对房地产行业带来的冲击是不容小视的。目前房地产行业正处于低迷期，融资成本不断提高，而房地产市场却萎靡不振。因此，房地产行业的融资问题在这个时期显得尤为重要。本文从货币政策等宏观经济形势着眼，首先介绍了房地产行业的主要融资渠道，然后分析了如今房地产业融资困境，最后针对各种融资问题提出了相应的应对措施。 　　【关键词】房地产 融资 货币政策 证券市场 　　 　　一、引言 　　房地产开发是非常典型的资金密集型行业，因此其如此快的发展速度必须建立在大量的资金为保障的前提下，因此融资便成了房地产行业的命脉。然而，从2007年12月开始，经中央经济工作会议的决定，2008年将实行从紧的货币政策。从紧的货币政策明显导致房地产商在银行的贷款成本上升，然而当时房价也不断攀高，房地产行业盈利空间不减反增。但是，从2010年下半年起，房价增长明显减缓。2012年1月19日，国家统计局公布的70个大中城市在住宅房销售价格变动中，与2011年12相比下降的就有52个城市。由此可见房价下跌已是一个很明显的趋势。而此时央行公告显示，我国的货币政策将继续保持稳健。在房价下跌的情况下，我国信贷松动并不明显，融资成本普遍偏高，房地产商不得不通过促销等方式来回笼资金，这将严重削减房地产业的利润。 　　二、房地产行业融资渠道 　　（一）银行贷款 　　银行贷款一直是房地产业的重要资金来源。由于我国直接融资门槛较高，银行贷款一直备受房地产商的青睐。银行贷款总额在房地产企业的资金来源中的比重，一直不低于20%。根据2011年年中统计，134家房企长期和短期借款总额达到3690.68亿元，比年初增加了226.37亿元，增长率达到6.53%。对大型房地产开发商来说，即使在金融环境不太乐观的情况下，他们也能向银行筹措大量资金，如保利在2011年年中报表中披露的贷款总额高达528.7亿元。 　　（二）股权融资 　　大型的房地产公司可以选择上市融资来获取资金。但由于金融市场瞬息万变，发行股票融资会承担较高的风险，并且对发行单位的各项指标要求严格，所以能够通过这种方式筹资的房地产商比例并不多，越是知名的地产商在股票融资方面更有利可图。截止到2012年初，在沪深A股市场中，有143家房地产公司，其中总市值最低的8.4亿元，最高的达902.7亿元。 　　（三）发行债券 　　房地产企业债券是我国房地产企业发行的为了融通资金，并必须偿还的有价凭证。我国房地产公司发行的债券主要是短期债券，但这主要是因为我国企业债券市场发展得并不成熟。随着债券市场的逐步发展，房地产企业发行的长期债券应该日趋增加。 　　（四）引进外资 　　虽然如今楼市低迷，但根据美国外国房地产投资者协会的一项调查显示，中国仍旧在全球最佳房地产投资地区中名列第三。如今由于政府的稳健货币政策和对房地产行业的调控，使得各大地产商都对外资引进寄予厚望。但在2012年初，政府监管层明确表示要对外资入注房地产行业加大监管力度，使得引进外资势头有所减缓。 　　三、我国房地产业融资困境 　　（一）融资成本高、难度大 　　在经历2008年金融危机以后，我国的货币政策一直处于紧张状态。根据金融市场一般理论，我国当前金融市场的房地产融资基本情况是比较紧张的。 　　1.存款准备金率。自2010年以来，人民银行曾11次上调人民币存款准备金率，在2011年6月末，大型金融机构存款准备金率达到历史最高点21.5%，虽然在今年2月24日下调了0.5%。但许多专家认为我国今年的货币政策已经定调，此次只是微调，并不能改变大局，房价下降的趋势不可能再扭转。 　　2.存贷款基准利率。此外为了抑制信贷额的增长，银行多次上调存贷款基准利率。存贷款基准利率的上调，不仅抑制了金融机构对房地产商的贷款能力，也抑制了房地产商对贷款的需求。迫使房地产商寻求其他的融资渠道。 　　3.控制信贷量。2011年以来，央行凭借存款准备金率，大大控制了市场的信贷总量。许多专家认为，随着经济增长速度减慢，会导致银行借贷情绪越来越严重。而房地产作为国家重点的宏观调控行业，信贷量从紧是首要目标，甚至连个人按揭回款都非常缓慢。 　　（二）金融市场不完善导致直接融资困难 　　我国金融市场起步晚，各种制度、机制建立不完善，使得直接融资的门槛高，成本也高。知名房地产商在贷款相对容易的同时，在资本市场上发行股票、债券也同样比中小地产商容易得多。自2010年以来，我国房地产上市公司在证券市场上的情形惨淡，包括增发股票等在内受到很大冲击。在货币政策的压力下，许多房地产公司都转向证券市场，但稳健的货币政策同样压制了证券市场的活