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小产权房制度经济学分析 　　摘 要:小产权房以其优惠的价格受到广大购房者的青睐,然而由于农村宅基地和国有建设用地在所有制方面存在着巨大差异,在农村宅基地上开发商品房的做法,越发暴露了小产权房的种种问题。从制度经济学的角度出发,分析这些问题,并提出相应对策。 　　关键词:小产权房;制度经济;解决对策 　　 　　一、何为小产权房 　　 　　首先,所谓产权,就是指所有权。新制度经济学派对产权内涵有多种解释。科斯从产权与权力的关系解释产权; 阿尔钦从法律层面解释产权; 登姆塞茨注重从产权在社会体制中的功能和作用来解释产权; 巴泽尔从经济分析角度来分析产权。总之,新制度经济学派关于产权的概念至少包括: 产权是某个主体对某个经济物品或某种稀缺资源或某种可交易对象物的一种权力,是具有排他性的财产权;产权就是行为选择权;产权是一组权力或产权束,至少包括对财产的所有权以及由此引发的占用权、使用权、处置权、收益权等。产权所包含的各项权力可以有不同的排列组合与制度安排;产权边界并不是无限的,即产权的外部影响使得产权必须要有一定的界限,同时产权可以通过市场进行交易的。作为产权束中的重要内容,所有权包含了对物支配和利用的一切权能, 是其他物权的“母权”。因此, 所有权常常被称为“绝对权”,它具有复归性的特征。 　　其次,小产权房定义应有广义和狭义之分,广义的小产权房包括:第一种是指由房地产发展商的一个大产权分割来的、相对于开发商的大产权而言的,购房人的产权;第二种是在房屋再转让时需补要缴纳土地出让金的房屋;第三种小产权房是由乡镇政府颁发产权证书的房屋,又被称为乡产权房。狭义的小产权房指的就是第三种,即建设在农村集体土地上的商品性住宅,这些在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。 　　 　　二、小产权房带来的主要问题分析 　　 　　(一)农民基本生活保障问题 　　目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发,集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件,而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。 　　(二)购房者权利保障问题 　　我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》。 　　 　　三、现有观点对“小产权房”的出路初探 　　 　　(一)加快集体土地流转的立法工作 　　“小产权房”的根本问题在于集体土地流转缺乏明确的规定。在相关法律法规缺失的背景下,解决“小产权房”的问题,必须通过完善相关法律的途径。 　　(二)控制“小产权房”用地的扩张 　　通过统筹城乡之间的土地资源利用,把“小产权房”的地域配置限制在城镇建设规划区之内;把每年“小产权房”的建设数量限制在年度建设供地计划之内,在一定程度上承认它的合法性,把它纳入房地产市场,作为一个有益的补充。 　　(三)用疏通的方法管理现有的“小产权房” 　　从保护耕地的角度来讲,部分“小产权房”有可能违反了现时的耕地保护政策,但是从房地产市场来讲,这是一种增加住房供给的方式。国家可以选择合适的时机通过先立法再补交部分税费或土地出让金的方法来解决现有“小产权房”的产权问题。 　　(四)核发经济适用房产权证书或限价房产权证书 　　经过核实,符合经济适用房购房条件的购房者,发证机关直接向其核发经济适用房房屋所有权证书。符合限价房购房条件者,核发限价房所有权证书。对于该两种情况,购房者未来转让时的转让条件和购买条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 　　(五)核发特别房屋所有权证 　　对于不符合经济适用房或限价房的购房者,或不愿意补缴土地出让金的,核发特别房屋所有权证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是,房屋所有人未来再出售时,因受让人不同而区别对待。 　　(六)核发普通房屋产权证书 　　购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关税费,并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人等同于普通商品房的购房者,所有权人可以自己居住,也可以依法直接上市交易,受让人不受任何限制。 　　 　　四、新制度经济学观点 　　 　　从新制度经济学产权理论的角度来审视, 我国小产权房产权制度缺陷亦非常明显。主要表现在以下几个方面: 　　(一)房产残缺 　　新制度经济学通常将产权受到残损而不完整的情况视为产权残缺。产权最主要表现为所有权,但是小产权房的所有权的排他性不是很强。 　　(二)房产所有权主体模糊 　　在农民集体土地上建设的房屋,