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我国区域经济发展不平衡对房地产价格影响研究 　　摘　要:本文运用差别产品垄断竞争的模型分析房地产产品完全差别的市场效应和社会影响,认为房地产产品差别化会加强房地产商的垄断势力,提高其垄断定价的能力,使社会福利受损。联系中国实际,发现我国区域经济发展不平衡客观上加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量;这是我国总体房地产价格持续上涨,地区房价差距扩大,相关政策效果不理想的重要原因,鉴于此,本文提出相关的对策建议。关键词:区域经济;房地产价格;产品差别;勒纳指数;区域经济发展平衡性指标 　　中图分类号:F293.31 　　文献标识码:A 　　文章编号:1000-176X(2008)07-0124-06 　　收稿日期:2008-04-24 　　作者简介:周辉莉(1987-),女,福建泉州人, E-mai:l Chenruhua.省略 　　 　　一、引 　　言 　　 　　中国从20世纪90年代开始选择市场经济的取向,中国的房地产市场也在20世纪90年代初期开始逐步形成。90年代以来,中国房地产价格每一年的增长率几乎大于零,总体处于上升趋势,特别自2004年以来中国房地产价格急剧上涨,远远高于人均可支配收入增长水平;尤其是北京、上海、广东等地区房地产价格上涨速度惊人,在过去的3年间三地区的房地产价格大约分别上涨了123.4%、38.4%、73.1%,中部地区房价也有所上涨,但增长幅度远不及东部地区,我国房地产价格的区域差距扩大。发达国家与地区历史经验及理论研究表明,房地产价格出现不正常的持续上涨将会带来一系列的经济和社会问题:诸如拉动经济过热,引发房地产金融风险;抑制其他消费支出,制约经济稳定和均衡发展;进一步拉大贫富差距,增加社会的不安定因素[1]。2006年以来,我国房地产价格上涨引发了许多的经济和社会问题,已引起了有关部门和社会各界的广泛关注,中央政府连续两年出台了“国八条”和“国六条”,采用金融、土地、税收等多种政策手段对房地产市场进行调控,但时至今日效果仍不明显。 　　房地产是指房屋建筑和建筑地块有机组成的整体,是房产和地产的有机结合体[2]。房产必须附着在地产之上,因此获取土地对房地产商至关重要。由于我国实行城市土地国有制度,目前政府的土地出让制度以协议出让方式为主,部分??区采用招标或拍卖方式出让,这就成为房地产商主要的进入壁垒,决定了房地产不完全竞争的市场结构,国内大多数学者据此通过我国房地产商的垄断定价能力研究房地产价格机制。又由于土地的不可移动性,每一个房地产产品都有一个惟一的、不可复制的位置,即使是毗邻的建设用地有可能是类似的,但绝对不可能完全相同,相对于具有相似性和替代性的粮食、煤等有形商品或股票等无形商品来说具有完全差别性;一般而言,产品差别假设是不完全竞争理论研究的基础和起点,同样,房地产产品的完全差别性对房地产价格形成有重要影响。然而这种差别程度却是不确定的,一方面房地产商可以不断从产品的品种、质量、服务等方面强化产品差别程度;另一方面产品差别程度客观上受宏观经济环境,特别是区域经济发展的平衡性影响。本文将根据房地产商品完全差别的内在特性,把我国房地产价格问题放在宏观经济背景下,从房地产特殊的市场结构探索促使我国宏观调控房地产价格政策有效性发挥的经济运行条件。 　　 　　二、房地产产品完全差别的市场效应及社会影响 　　 　　进入壁垒是不完全竞争市场结构存在的根本条件,如果不存在进入壁垒,厂商可以自由进入或退出某一市场,则市场可以达到完全竞争或可竞争状态,但某一行业的垄断势力大小并不单单取决于该行业厂商数目和规模,更大程度上与该行业各厂商生产的产品的差别程度相关。鉴于此,下文将基于差别产品垄断竞争的模型[3]分析房地产产品完全差别的市场效应。 　　假设两房地产商分别提供两种差别化的产品且成本都为零。房地产商1的需求q1不仅取决于价格p1,也取决于房地产商2的价格p2。显然,根据需求定律, q1随着p1的增加而降低。同时,根据产品之间的替代性,如果厂商2的价格p2增加,其需求也会增加,因为此时厂商1显得相对便宜。假设两种产品增加的影响是对称的,则可以用下面两个对称性函数分别表示对厂商1和厂商2产品的需求。 　　q1=a-bp1+cp2 　　q2=a-bp2+cp1(1) 　　其中, a0,是容量参数; b0,表示两种产品的产量对各自价格的敏感程度; c0,表明两房产有一定替代性,反映一种商品对另一种商品的替代程度; bc,表示每种产品对自身价格敏感程度更大,也就是说,如果p1增加一定幅度,只有当p2增幅更大时,厂商1的需求才会保持不变, b与c差距越大,两种产品差别性越大。在上式中,我们将两种产品的需求表示为价格函数,但也可以通过反解得到每种产品的逆需求函数: