金地武汉公司房地产结构成本控制管理思路及要点.pptVIP

Gemdale Corporation 科学筑家 The Science of Living 房地产结构成本控制管理思路及要点 武汉成本管理部  一、引言 二、结构成本控制的管理思路及方法 三、事前控制的几个要点 四、层高对成本的影响及控制 五、结构超限对成本的影响及控制 六、公共大地下室的面积的利用 七、如何优化（桩基础）的总量 八、梁布置对成本的影响 九、剪力墙布置与成本的关系 十、结构柱配筋技巧 十一、楼板厚度建议 十二、勘察报告应关注的内容 十三、实际工程中钢筋选择建议 十四、实际工程中楼板标号选择的建议 十五、结构成本控制的关键点 十六、保证工程质量的技术关键点 十七、管理思维小结 十八、总结 Gemdale Corporation 一、引言：结构成本控制的意义 结构成本到底有多少？（占整个主体造价的50%以上。） 结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能） 房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本） 结构成本 --必须是房地产商最应关注的成本！ Gemdale Corporation 二、结构成本控制的管理思路及方法 必须对整个设计和策划的全过程进行管理 前期策划阶段（物业类型布局合理性） 规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况） 方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工） 扩初阶段（结构方案的优化） 施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计） 施工配合阶段（变更、签证的合理控制） 1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错 漏、二次设计） 2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求） Gemdale Corporation 三、事前控制的几个要点 如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识 前期主动的沟通 尊重平等的心态 质量标准的换位思考 同行的交流与竞争 双赢的思路和手段 如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？ 决策的导向和措施 工序的前置和搭接 标准化设计的推广 Gemdale Corporation 设计过程中必须控制的关键环节有哪些？ 结构体系的确定及主要平面布置图 基础的选型及设计图 电算模型及计算系数的取值 标准单元的样板截面及配筋图 地下室的布置及样板配筋图 结构转化层的布置及配筋图 Gemdale Corporation 四、层高对成本的影响及控制 控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有几个厘米也是我们要仔细探讨的问题） 结构成本： 1、地面以上部分： 减少所有结构柱，剪力墙等竖向构件的长度和体积； 减少建筑的总高度，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本 降低上部结构所承受的地震力，风荷载，间接降低结构成本 2、地面以下部分： 地下室土方开挖及运输的数量 基坑支护的面积，基坑支护的单价 地下室底板及侧壁的截面及配筋 抗拔桩、抗拔锚杆的费用 基础降水 Gemdale Corporation 3、其它土建成本： 减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量 减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量 4、设备及运营成本 更好满足节能规范的要求 减少空调设备的负荷量 减少后期空调设备的运营成本 5、如何降低层高 许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，而是使用空间的净高 Gemdale Corporation 6、影响净高的因素： 结构梁高 机电管道空间 1、结构梁高 设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8～1/12的跨度）。 综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10%～30% （建议为1/12～1/18的跨度）。 2、机电的管道空间 ——设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。 我们的优化措施？ 我们有没有要求设计院做每一层的： 综合管线图 ——来优化各专业网线交叉布置和统一协调。 ——采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常可以节省出近200的高度。 Gemdale Corporation 3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？ 采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。 在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。 采用设