关于土地增值税对房地产效应探讨.docVIP

关于土地增值税对房地产效应探讨 　　摘要：土地增值税的实质是为针对房地产项目利润的累计所得税。因为其是根据增值额计算税额，增值额为收入减去项目成本及税金，类似项目利润。 　　关键词：土地增值税；征收；清算 　　Abstract: The substance of the land value increment tax is the cumulative income tax for the profit of real estate projects. Because it is based on the value added tax, value added is the revenue minus the cost of the project and tax; it is similar to the projects profits.Key words: land value-added tax; levy; liquidation 　　 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　 近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响？ 　　 一、土地增值税征收范围的界定 　　 准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们通常采用如下几条标准来判定： 　　 （一）转让的土地，其使用权是否为国家所有 　　 根据我国宪法和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在有偿转让时，属于土地增值税的征收范围。而农村集体所有的土地根据国家有关规定，其自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理，只有根据有关法律固定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。对于目前违法把集体土地转让的情况，应在有关部门处理后，补办土地征用或出让手续使之变为国家所有之后，再纳入土 地增值税的征??范围。 　　 （二）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让 　　 1、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 　　 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 　　 2、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 　　 是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租）不征收土地增值税。 　　 3、是否取得收入 　　 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。 需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一起转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对之征收土地增值税。 　　 三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。 　　 　　 二、、土地增值税对房地产的价格效应 　　 1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。 　　 按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所