房地产经营中的法律风险0708.pptVIP

是否给客户增加了价值？ 是否降低了成本、节省了工期？ 是否对前期客户构成违约？ 是否符合法规和规范的强制性要求？ 事关企业公民责任——工程质量与进度之外还要关注： 施工安全； 合法用工； 民工工资拖欠的连带责任。 痛定思痛，亡羊补牢 2002年以来，集团陆续发布了广告行为指引、买卖合同补充条款的指引、红线外不利因素公示的指引等； 2002年起，集团开展了销售前法律风险检查； 2003年起，在新经理培训班中增加《房地产经营中的法律风险》课程； 2005年审计法务部更名为“风险管理部”，表明集团对风险控制的高度重视。 目前，“法律风险”已经成为万科日常工作中的重要业务词汇。万科终于在付出昂贵代价后获得回报： 连续三年无大的投诉； 获中国驰名商标； 蝉联最受尊敬的企业。 风险防范的新举措：红线外不利因素公示 近年来万科饱受业主对环境不满的投诉： 深圳花城的铁路噪音投诉； 上海假日风景的立交桥噪音投诉； 北京青青的公路噪音投诉； 成都城花的公路噪音投诉； 武汉花城的垃圾场投诉： 南昌花城的金科污染投诉； 沈阳花城的普尔斯马特建筑高度投诉。 二00四年五月广州花城首先尝试不利因素公示取得成功经验， 七月集团制定并发布了《关于红线外不利因素公示的指引》。 南京金色泳池8.29事故 我们有哪些失误？ 男童的教练作为临时监护人却未尽监护职责固然是一个重要原因，但作为泳池的管理人，南京物业公司存在管理上的失误： ▲泳池排水口改造，违反了相关规范 ▲违反了幼童不得单独入场的规定 ▲未及时发现险情 风险管理部概况 2001年，审计室＋法律室＝审计法务部 2005年，审计法务部 风险管理部 人员构成：审计师6＋律师4 工作方式：例行审计、专项审计与调查、法律风险检查、法律指引制定 自身定位：企业保健医生 未来目标：加强对主要业务环节的审计；引进全面风险管理，与各职能部门一起构建风险防范体系。 介入相邻权纠纷 物业管理——业主的大管家 财务收支不严谨 所管理的设施不安全 失火、失窃、意外人身伤害 侵害业主隐私权 常见风险： 物业管理人的法定义务： “合理限度内的安全保障责任” 个人观点： 分清强电弱电，避免触及高压线 不同的法规，刚性是不同的。这就好比弱电强电。 诚信问题是万科不能触及的高压线！ 万科最怕什么？失去信誉，失去客户。 我们做一切事情，都要以“能否经得起法律和社会舆论的检验”作为衡量的标准。 实际工作中为什么还不能杜绝 “以身试法”的现象？ 只算利害、不讲原则的价值取向； 只图眼前、不计后果的侥幸心理； 自我膨胀、目空一切的自大心态； 敷衍塞责、表面光鲜的工作作风； 条块分割、缺乏协调的经营流程。 一个受人尊敬的企业，应该有高于社会一般水平的法律意识和道德底线。 恩格斯说：我们决不可陶醉于对自然界的胜利。每一次这样的胜利，自然界都加倍地报复了我们。 同样的道理，我们在经营中每一次投机取巧所取得的“胜利”，最终都会付出成倍的代价。 总结： 房地产经营中的法律风险无处不在。面对客户日益高涨的权益意识，面对不断升高的法律横杆，作为领跑者，万科总是首当其冲。一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。要如临深渊，如履薄冰，高度警惕，避免陷入雷区。心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。 * 房地产经营中的法律风险 风险管理部　大 雪 2006.8.6 深圳 　 声明：此次讲座中会分析到集团内部的一些案例，目的是说明观点，并不代表对相关单位的工作评价。另外这些信息涉及公司经营机密，请学员不要扩散。 培训的目的不是要求大家“知法懂法”，对于非法律专业人员没有这种必要。懂不懂法与有没有法律风险意识是两回事。 两个小时不可能掌握法律知识。但在头脑中建立起一种警惕性，遇事首先想到会不会有法律上的不良后果，这是既可以做到也必须做到的。 培训目的：提高法律风险意识 在房地产经营的整个过程中，风险无处不在。 从各经营环节看法律风险 购买土地 规划设计 工程建设 营销宣传 客户服务 物业管理 购买