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中国房地产融资策略研究报告 2OO3 年 北京中经通投资咨询有限责任公司 前 言 2003 年，中国房地产业所处的市场环境发生了显著变化，土地招投标制度 的实施、房地产信贷政策的收缩、市场竞争的加剧、局部地区“泡沫”的出 现，使得多数中国房地产企业在面临巨大的市场机会的同时也面临资金、市场 等全方位的风险。 运作土地资源的能力、运作资金的能力和专业化定位建设的能力是房地产 企业最重要的三种能力。金融是房地产业的“生命线”，资金途径单一化一直 是国内房地产业的软肋。“央行121”政策发布后，对于部分习惯从国内商业 银行拿钱，而对其他的金融工具了解甚少的房地产企业，应尽快熟悉新的融资 工具，建立多渠道的房地产融资体系，以保证企业的健康发展。 为此中经通投资咨询公司推出《2003 年中国房地产企业融资策略研究报 告》，该报告系统、深入研究了2003 年中国房地产融资的最新渠道，包括房地 产产业投资基金、房地产金融信托计划、卖方信贷等金融工具的运作方式和资 金成本。并推出金融与房地产经理人联谊会，以协助企业熟悉新的融资工具， 拓宽融资渠道。 我们衷心感谢所有参与此项调查的专家，也非常珍惜您的意见和宝贵经 验，请根据本报告最后一页的地址信息或电子邮箱:wshen@和我们 联系。 沈伟 中经通投资咨询公司服务业研究部经理 2003-11-27 声明 本报告不构成任何投资建议，作者谨以至诚力求其内容和资料的 完整性和准确性。文中观点及建议仅作为善意提供，如招致任何损 失，概与本公司无关。本报告的版权归北京中经通投资咨询有限公 司，如引用本报告内容请与版权单位联系。 目录 第一章 中国房地产业资金需求和供给3 第一节资金需求3 一、房地产项目开发资金需求3 二、收益性物业投资需求3 三、按揭证券化需求3 第二节供给3 一、银行3 二、信托3 三、机构投资者3 四、基金3 第二章现阶段中国房地产业融资方式综述3 第一节主要融资方式3 第二节各种融资方式资金成本比较3 第三章 自有资金加银行贷款3 第一节银行贷款分析3 第二节 中国房地产信贷政策演变3 一、房地产开发贷款3 二、土地贷款3 三、个人住房按揭贷款3 四、流动资金贷款等其它方面3 第四章卖方信贷3 第一节 卖方信贷简介3 一、背景资料3 二、融资前提3 第二节 卖方信贷基本运作方式3 第三节 “卖方信贷”优点3 一、以房地产融资创新实现双赢3 二、实现提前销售3 三、提供营销题材3 第五章房地产产业投资基金3 第一节房地产投资基金概念3 一、分析“产业投资基金”概念是分析立法趋向的前提3 二、“产业投资基金”概念分析3 三、“房地产产业投资基金”概念分析3 四、房地产投资基金的概念3 第二节房地产投资基金的立法趋向3 一、立法趋向3 二、对房地产融资的影响3 北京中经通投资咨询公司 电话：