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浅谈土地增值税清算影响与对策 　　一、土地增值税清算对房地产企业的影响 　　 　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承。赠与方式无偿转让房地产的行为。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局2010年5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月3日，国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。两个通知的出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求，而税收意在逼出供应。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1％左右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。因此，对于大多数的房地产企业来说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。 　　 　　(一)对大型房地产企业影响甚微 　　据搜房网对已经发布公告的14家上市房企统计，截至6月10日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继发布了5月销售业绩报告，结果显示，在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8％之外，其余13家房企销售金额环比平均下滑42％。虽然5月销售整体状况不佳，大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力，在前四月明显发力之下，截至6月10日依旧有6家房企步入房企销售百亿行列，其中万科1～5月销售金额达到280亿元，同比去年同期的239亿元增加17％，中海2010年前五月销售达到220.6亿元，同比增加8.8％。绿城中国、恒大地产、碧桂圆、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元，161.8亿元，125亿元和109.51亿元。而从目前公开发布的信息显示，除去江苏新城和世茂房地产前五月销售金额同比有明显降幅外，保利香港、合景泰富、龙湖地??、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产和万科均呈现上升态势。对于这些大型房企来说，一直就处于“不差钱”的状态，土地增值税清算并不能对其产生真正影响。 　　 　　(二)对中小型房地产企业影响观点不一 　　土地增值税清算，可能对不差钱的大型房企无法造成影响，但是，对于中小型房企来说，这笔税收就可能成为压垮他们的最后一根稻草。但有的小型房企确实会由于税收清算造成资金链压力，使得其不得不降低楼价进行促销，从而快速回笼资金；而另外一部分小型房企则由于仅在本地开发一、两个小项目，而近几年的楼市上涨，使得他们收入颇丰，土地增值税清算并不能对其产生资金压力。 　　而另一方面，土地增值税清算并非一定会加重房企的负担。东北财经大学的李晶教授认为从事房地产开发的纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳增值税时，不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用，以及扣除与转让房地产有关的税金，而且，还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20％扣除，以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。土地增值税的优惠政策还规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税。超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。可见，土地增值税清算未必就一定加重纳税人的负担，或者说未必就一定“压垮一些小型房地产企业”，小型房地产企业或者大型房地产企业的微利项目，尽管需要进行土地增值的清算与解缴，但是，同样有税收优惠可以享受。 　　总而言之，土地增值税清算已经是房地产开发企业的当务之急! 　　 　　二、土地增值税清算的应对策略 　　 　　作为房地产开发企业，必须高度重视土地增值税的缴纳，积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作，如果处理不当，其后果是非常严重的。本文提供了下列四条思路来帮助房企进行合理的税收筹划。 　　 　　(一)充分利用纳税“起征点”可“避税” 　　房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高。缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。 　　按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率