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福建省住宅房地产市场蛛网模型构建 　　摘要：本文通过对影响福建住宅房地产市场供求的因素进行分析，选取笔者认为对住宅房地产供求影响最为显著的几个因素，构建动态蛛网模型，并利用系统估计法中的广义矩法对所选取的因素进行回归分析，求解的结果表明该蛛网模型属于收敛型。但现实的情况说明这个收敛过程不但很缓慢而且很容易受到外界冲击的影响，因此需要政府通过宏观调控加速其收敛。 　　关键词：房地产市场 供求关系 蛛网模型 　　Abstract：The author analyzes the factors which impact the supply and demand of residential estate market in Fujian, selects the most important factors to structure and estimate the cobweb model on Fujian residential estate market by the recent data, points out that the residential estate market of Fujian belongs to the convergent Cobweb model. The speed of convergence is too slow to return to a balanced state and it needs the favor of government’s macro-control. 　　Keywords：estate market supply and demand Cobweb Model 　　 　　一、引言 　　自20世纪90年代以来，我国房地产业取得了飞速的发展，因其产业本身具有融资量大、产业链长、关联度大等特点，已成为我国国民经济的重要产业，在我国国民经济中起着举足轻重的作用。以福建省为例，总体看来，自1987年至今，福建省房地产行业的发展大致可分为三个周期：1987~1990年福建省房地产业第一次真正得到了较快的发展，房地产开发投资增长率达119%。1990~1999年是一个较完整意义上的周期，高涨阶段中房地产投资增长率在1992年达到了94.73%的高位，随着1993年、1994年政府采取的反通货膨胀及适度从紧的财政货币政策而进入调整阶段。2000年之后，房地产发展进入了一个全新的周期，并在2003、2004年又开始了较高增长率的发展。 　　在中国经济高速发展的今天，住房问题与国人对家的浓厚观念之间的矛盾日益凸现，尤其是近年来，我国很多大中城市都出现了房价普遍持续上涨，使得人民的生活成本增加，中低收入人群买房困难。因此，尽管房地产行业的发展对宏观经济的拉动作用十分明显，但住房问题已然上升为一个备受人们关注的社会问题。 　　房地产市场调控的根本目的在于营造稳定的市场环境，避免房地产市场的剧烈波动对整体经济带来负面影响，并在此基础上力求极大地发挥房地产市场对经济的拉动作用。近年来，针对我国房地产市场上出现的局部投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序混乱等问题，中央政府实施了一系列涵盖经济、政治、法律等措施对房地产业进行宏观调控。然而，由于房地产市场运行的复杂性，人们难以准确把握房地产市场运行的趋势，这也在一定程度上制约了政府对宏观调控的有效性。由于各种复杂因素对房地产市场的影响，依靠静态模型难以表现这种市场结构的变化。本文对福建省住宅房地产市场供求关系进行动态分析并对价格在偏离均衡状态后的发展趋势进行预测，为政府制定前瞻性的方案和适当的调控措施提供决策依据。 　　 　　二、房地产市场供求的影响因素分析 　　房地产市场是房地产供求关系变化的市场。尽管房地产商品有其独特的属性，尤其是它具有多元的二重性，但供求关系仍然是房地产市场价格的决定因素。因此，供求理论是房地产分析的基本理论。影响房地产的供给和需求的因素既有共同因素，如房地产价格，更有许多不同的因素。以下依据建立动态模型的需要选取较为重要的因素，结合福建省住宅房地产市场的实际情况进行分析。 　　（一）房地产供给影响因素分析 　　一般来说，影响房地产供给变化的因素较多，主要有：房地产价格、利率水平、建筑材料的价格水平和供给能力、土地购置面积、房地产投资额、房地产开发商对未来的预期、国家宏观调控政策等。以下只选取房地产价格和利率水平进行分析。 　　1、房地产价格。房地产价格是影响房地产供给的首要因素。在成本保持不变的条件下，房地产市场价格的高低决定了房地产开发商是否盈利以及盈利多少。当价格能够弥补成本时，价格越高，房地产供给越大。在动态模型中，由于房地产商会根据上期的价格预测本期的价格，因而