房地产新政对广西房地产企业影响分析.pdfVIP

房地产新政对广西房地产企业的影响分析 为了解国务院第88次常务会议作出的对房地产市场的八项调控 措施出台后在广西的反响。广西区企业调查队于5月底6月初根据国 家统计局的调查方案，对广西八个中心城市的部分房地产开发企业负 责人进行调查，调查样本主要分别在各中心城市2004年资质等级为 一、二、三级的房地产开发企业中，按当地投资额排序前十名内进行 抽选，共调查74家企业，其中资质等级为一级、二级和三级的分别 占样本的5.4%、13.5%和51.4%；其余的22家，占29.7%。调查样本 分布：南宁市占24.3%，柳州市占14.9%，桂林市占14.9%，北海市 占13.5%，梧州市占8.1%，玉林市占5.4%；钦州占10.8%；河池占8.1%。 调查较客观、准确反映企业对于国务院调控房地产市场八项 施出台一个月来的反响情况，现将调查情况报告如下： 一、房地产行业面临的形势 1、房地产市场形势 从全国而言，2004年以后，房价涨幅不断攀升，而且上海、 浙江、北京、江苏等东部沿海地区房价上涨过快，且成全国主要城市 蔓延态势。同时，部分地区房地产投资增长仍然过快。虽然房价过快 增长有合理因素，如城镇化水平提高、居民改善性住房需求，原材料 价格上涨和土地价格上升等因素导致需求和成本增加等等，但各种投 资、投机性需求大量增加、商家炒作和哄抬等不合理需求也搀杂其中， 在局部地区出现的房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品 房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱情况表现得比较突出，因此， 房地产市场的发展和投资风险加大。 从广西房地产业的情况看，2004年我区房地产开发投资保 持较快增势，据统计，全区房地产开发完成投资达192.35亿元，比 上年增长37.1%。2005年一季度，全区房地产开发投资完成36.7亿 元，比上年同期增长18.3％，增速回落34.9个百分点，增速明显放 缓，房地产开发投资增幅明显回落。1-3月，全区商品房屋施工面积、 商品房竣工面积的增幅全面、较大幅度回落；商品房销售面积有所下 降，空置商品房面积增加。但全区房地产市场价格稳步上涨，据区城 调队对广西南宁、柳州、桂林、北海和梧州五大城市的房地产市场调 查显示：一季度广西土地交易价格指数同比上涨2.4％，房屋销售价 格同比上涨4.4%，比上季度上涨1.9%。其中：商品房销售价格升幅 最大，比去年同期上涨5.3%、比上季度上涨2.2%，房屋租赁价格同 比上涨0.3%。 对于目前房地产市场存在的问题，广西的房地产企业有自己 的见解，据调查，36.5%的企业负责人认为“房地产开发投资规模过 大”是最突出的问题；18.9%的认为“土地供应紧张”是最突出的问 题；16.2%的认为“房价上涨过快”是最突出的问题；14.9%的认为 “房地产市场混乱” 是最突出的问题；12.2%的认为“房地产的供 给结构不合理”是最突出的问题；1.3%的选择其它方面作为最突出的 问题。 2、宏观调控政策轨迹 从2004年国家开始宏观调控以来，高企的房价作为经济过 热的重要指标，就一直被列为国家调控的重要目标，为此国家先后出 台了相应的政策和措施。2004年8月，国务院及时颁布8.31土地政 策，从源头上规范土地市场，将土地这一全社会的资源控制在阳光下， 实现公共资源的效益最大化。2004年10月29日，央行提高商业银 行存贷利率，加息幅度不大，为0.25%，国家通过经济手段来调控房 价的政策。在2004年下半年，国家有计划地出台了系列规范地产业 发展的政策，包括要求地产商提高自有资金比例，建设适合人民安居 需要的住宅等一系列措施。 2005年3月17日，央行再次加息，加息范围只限于商品房 按揭贷款。并同时调高住房公积金贷款利率。2005年3月30日，国 务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，将房价提到政治的高度， 明确表示将追究地方主要领导的责任，再次表明了房价必需干预的决 心。2005年4月国务院出台八点意见稳定房价，分析当前房地产市 场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。对当前加强房地 产市场引导和调控要采取八条措施。2005年 5月11日，建设部等 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》解决房地产投资规模过 大、价格上涨幅度过快等问题，遏制投机性炒房，控制投资性购房， 鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住 房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。中央一系列宏观调控要实 现的目标是总量基本平衡、结构基本合理、价