201403-长沙-万科金域滨江、金域国际项目营销策略与执行报告.ppt

推广线 阶段工作执行 推售线 活动线 拓客线 8月-9月 9月-10月 推广策略：坐拥江、湖，滨江之王 序号 渠道 投放时间 备注 推广主题与内容 1 桥头户外 长期户外，9月开始投放，短期11月开始投放 福元路大桥桥头，银盆岭大桥设立长期户外； 坐拥江、湖，滨江之王 滨江CBD ·揽江瞰湖·全资源豪门 2 沿路公交站 9月下旬开始投放 沿潇湘路、滨江景观路、岳麓大道、银杉路公交站站台广告。 3 报广 10月下旬开始 硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重。 4 电台 采取正点或半点报时的广告形式从9月开始长期投放，10月增加相关广告 媒体选择：长沙交通频道、湖南交通频道，采取整点灬半点报时广告形式 5 网络 从9月份开始持续投放，11月开始增加弹窗广告 搜房、0731、大湘网等 6 机场/高铁 9月开始投放 黄花机场 、高铁、铁路出口站 7 楼宇电梯广告、行业周刊 10月中旬到6月中旬开始投放 岳麓大道沿线写字楼、银杉路写字楼 8 银行电信对账单 10月下旬开始投放 针对高端居家客，渗透高端客户群体 9 DM直邮 11月开始投放 通过工商主策地址，投递到公司、法人 10 短信 11月开始投放 通过短信渠道释放项目形象信息及活动信息。 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 2014-5 2014-6 2014-7 2014-8 2014-9 2014-10 2014-11 2014-12 第三阶段 第三批开盘 活动类型 活动主题 活动时间 全民累活动 万人湘江大长跑 10月初 水上高尔夫 11月 影响力活动 水上滑板比赛 10月中旬 滨江景观带万人烧烤节 10月中旬 节庆活动 迎国庆，万人相亲会 9月下旬 人气活动 全民倡环保、全民爱滨江 万人垃圾回收公益互动 　10月下旬 推广线 阶段工作执行 推售线 活动线 拓客线 活动策略：影响力+资源嫁接 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 2014-5 2014-6 2014-7 2014-8 2014-9 2014-10 2014-11 2014-12 第三阶段 第三批开盘 拓客策略：精准定位客户，目标客户前置挖掘 推广线 阶段工作执行 推售线 活动线 拓客线 跨界行销 湖南商会优秀企业家下午茶、万科股市期货精英俱乐部、跑车试驾、巡展奢侈品 集团客户导入 拜访长沙当地集团公司关键人物，如工会主席、秘书长等，给予较大幅度的优惠政策、与行销公司合作，采用常规方式拓客以及小分队点对点相结合，有点到深挖整个区域和渠道 倾向性客户导入 联合电商资源每天覆盖长沙河东和河西同类型江景高端住宅在售项目，主要负责带客上门 粉丝业主客户拓展 万科为业主举办生日/商务宴、节假日活动由业主邀请相同圈层的亲友到场，维护老客户，挖掘新客户 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 2014-5 2014-6 2014-7 2014-8 2014-9 2014-10 2014-11 2014-12 第三阶段 第三批开盘 贰、如何看待滨江新城 伍、如何构建营销策略 肆、如何看待客户群体 本报告核心思路 叁、如何看待竞争关系 陆、如何落地执行 壹、如何看待湘江系 一、如何看待紫台与金域缇香 二、如何看待金域滨江/金域国际 三、如何看待滨江新城 四、如何看待湘江两岸的关系 五、如何看待洋湖、梅溪、滨江的关系 六、如何看待未来的市场趋势 七、如何看待河西项目的竞争关系 八、如何看待河东项目的竞争关系 九、如何看待洋湖、梅溪、河东滨江客户 十、如何看待滨江新城客户群体 十一、如何看待本项目客户群体 十二、案例分析与营销借鉴 十三、整体营销思路与核心战略 十四、全年推售策略 十五、营销推广策略 十六、营销活动策略 十七、客户拓展策略 十八、媒体渠道策略 十九、销售管理策略 二十、项目总体营销铺排 二一、各阶段营销执行细化 二二、项目价格与费用预测 项目市场价格测算： 市场比较法：通过市场比较法，得出项目高层住宅均价为9500－10000元/平米 本案 南山 保利 恒大 世贸 平均售价 x 9000－12000 8000－13000 8300（带精装） 8500 类比权重 15% 35% 15% 35% 交通环境 7 9 8 8 9 周边环境 7 9 10 10 8 产品 9 9 10 9 10 景观资源 8 9 10 10 10 升值潜力 9 8 9 9 8 开发商品牌 10 8 10 9 10 物业形象 9 7 9 8 10 自身规划 8 7 9 9 8 自身配套 6 9 9 8 10 综合分 73 75 84 80 83 系数 0.83 0.93 0.89 0.92 权重金额 8293 1125 3103 1160 2905 市场均价 9