中航城商业策略2.pptVIP

中心城区商业布局 由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要；市政府制订了城市东扩的整体战略，随着新区的形成和人口的迁移，大润发、易初爱莲两大超市的进驻，逐步形成了北门路、大润发和易初爱莲三大新兴商圈。原有主要集中在传统的以人民路为核心的中心商业区的功能将被新兴商业区所分解和替代，当然这种替代不是摧毁性的，而是对于原有商业的补充和延伸发展。 中航城商业整体概况 中航城商业整体概况 商业整体定位 东区中心 繁华大成 消费者划分 只有两 种动机 对本项目而言，比较适宜的策略是： 抓住 “抢占先机”这群眼光独到的投资者，依托于众多发展商营造的成熟生活氛围，确立原始创富的定位， 打造独有的财富价值 竞争优势 传播过程的两条线 投资者选择商铺的价值 以投资者的眼光选择一个商铺，需要有充分的理由，他们拥有自己的价值判断尺度 商业地产投资基本法一 地段是商铺投资经营效益和租金的决定性因素，所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。商铺对环境特别“敏感”，投资者会对商铺未来的环境进行深入了解。会不会在这里设立大规模的商圈或住宅区？这里的经济发展是否具有巨大潜力？这里的消费群是否拥有大量可支配收入？这里未来的商业氛围如何？人流量、车流量如何？ 对于商业项目而言，地段决定有效的辐射半径所形成的区域，我们称之为贸易区。投资客会对贸易区人口数据、购买力、销售预测和竞争进行研究，对贸易区的研究将有助于确定项目的投资价值。 商业地产投资基本法二 在投资客看来，商业项目中形成最优的租户组合不仅是一门科学，更是一门艺术。 商业项目的租户组合必须遵循“混合”和“匹配的”原则，合理的租户搭配不仅会让租户自身获得良好的收益，更会在物流、展示等方面让优质资源共享，从而焕发出更大的消费吸引力。 理论上讲，在一个租户设置合理的商业项目中，所有的选址都是好的，因为每个选址都能为租户的大规模销售带来益处。 商业地产投资基本法三 从现代商业中心的发展趋势来看，商铺不仅仅是要为其使用功能——销售商品着想，还要考虑到消费者的多层次要求。现代消费者在消费的同时，还拥有感官上的服务或享受要求，人们要求自己所去消费的场所拥有良好的购物环境、商业氛围，甚至要具备观赏功能、可参与的娱乐功能。商铺营造的娱乐、休闲、景观设施将对吸引购买力、提升商铺商业价值有实际意义。这些都能大大增加项目的集客力，带来更多财富机会。 对商铺投资者来说，买景也是买铺的内容之一，消费者的养眼要求可以直接变成商铺增值的动力。 商业地产投资基本法四 商铺投资是一个长期的过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺往往因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值。 预测一个商铺的升值潜力，政府的政策规划是衡量一个地段是否值得投资的重要指标。因为在政府重点规划的商业区域，往往会有着相比其他区域更加完善商业及文化休闲配套的设置，交通网迅速完善，并带来大型高尚社区的开发及人流的不断增加。 政府重点开发的新商业城区的物业升值潜力远超过已经形成的繁华旺地。 商业地产投资基本法五 预测一个商业项目的发展前景，投资客最看重的的衡量指标之一就是其核心租户的实力。 对一个有计划的商业项目来说，核心租户的力量决定了购物中心的规模、特征和成功。世界20强的零售业集团诸如沃尔玛、家乐福、万客隆、麦德隆等都有着严格的选址要求；由世界级大商家的眼光筛选过的地段，潜力将不言而喻。 上下游服务行业办公人员的心理需求 他们都很年轻，大多28－40岁，属于外地到昆山的闯荡打拼者，渴望在此站稳脚跟；事业企图心很强，渴望积累更多的财富，他们拥有不息的成功的热望 他们在希望在东区办公，期望就近服务客户，让客户觉得他们是重视自己的工作的，是值得信任的，是专门为其服务的，同时用优质的高效率的工作来满足客户，取得自己想要得到的成就感 他们文化层次较高，大多具有大学本科以上的学位，生活品位也较高，崇尚国际化的格调生活，他们重视服务，了解服务的价值 小结：他们事业企图心很强，尊重服务的价值，希望在提供优质服务的办公环境内进行他们的生意，需求一种能够帮助自己事业增长并且所费不高的写字楼形态 功能需求 限制于资金不够充裕，不可能买或租太大的面积，同时对写字楼的单价也有考虑 对办公环境有较高的要求， 希望有方便的配套满足商务需要，希望有康乐服务满足生活的需求 小结：他们希望物超所值，商务配套齐全，能够满足他们国际化商务的心理需求。 机会点 买铺先买品位 关注政府重点规划区域 紧跟巨头的脚步 中航——写字楼 5A甲级写字楼 初步定位 1、2F为商铺，西面通过群楼商业与公寓连接 形态简述 北临前进路，南靠风情商业街 位置 29F / 35469 M2 层数 写字楼概况 客群来源分析 中