主力店和商管公司管辖范围必须有分表计量-暖通空调.PPT

工程管理前期工作重点浅析 工程管理重点浅析 规划、设计 选址 开业 正常营业 施工 整改 项目建设 阶段 如何能保证质量、进度、投资目标的实现需要很多前提条件，其中把握工程管理的重点就是诸多重要前提条件之一。 根据万达商业地产的工程特点，把项目建设分为几个阶段：1、选址；2、规划；3、设计；4、施工；5、开业；6、工程整改；7、正常经营；这七个阶段中选址、规划阶段是项目投资的重要阶段，这两个阶段决定项目的90%投资同时决定今后项目是否有一个好的发展基础，因此这两个阶段的工作极其重要根据集团的规定这两个阶段的方案是由董事长、集团商管公司、规划院、项目管理中心、发展部、商务部等确定的。设计、施工、开业以及工程整改、正常经营阶段项目所在商管公司开始参与项目的管理并逐步接收项目的整体管理。 工程管理重点浅析 1. 设计阶段 2. 施工阶段 3. 开业阶段 4. 工程遗留问题整改阶段 5. 正常经营阶段 一、设计阶段 首先应把握好介入的时间。根据万达项目时间短、工期紧的特点，商管公司的总经理和主管工程、招商的副总经理、以及工程部经理和工程师应在此阶段就介入管理，这样做可以使商管领导层对项目的规划定位有很深的了解，便于对后期招商和经营的管理，同时也发挥自己的商业管理经验，影响项目规划中不符合商业招商和营运的布局，使之符合商业运作模式 能耗的计量 设计时容易忽略的以下几方面 建筑类 强电系统 空调系统 给排水系统 消防系统 电梯 弱电系统 一、设计阶段—能耗的计量 分表计量 除进户总表外，主力店和商管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况； 计量精度 水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。 统一计量 尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。 细化计量 商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。 实例： 宁波万达广场：高压计量和低压计量误差。 哈尔滨香坊万达广场：供暖热表大表减小表。 一、设计阶段—建筑类 ◎ 外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、 是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水； ◎ 外墙体广告位是否方便广告布上刊、抗风等级是否符合要求、广告灯要独立计量、从维修角度易 采用外打灯； ◎ 步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街， 以及因营业时间不同导致的能耗损失； ◎ 化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营； ◎ 屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面； 一、设计阶段—建筑类 ◎ 步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大， 同时应有部分开启扇为换季时提供新风 ◎ 机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度 进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键； ◎ 由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口 的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出； ◎ 对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁 皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。 一、设计阶段—建筑类 ◎ 在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米， 可以有效减少电缆被浸泡的可能； ◎ 屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm， 避免后期防水处理不好造成的漏水。 ◎ 由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材， 尽量不采用陶粒墙； ◎ 地下停车场设计时人车分流的设计，尤其是北方寒冷地区，加装堆积门的同时提供人行通道， 避免人员通过导致堆积门故障频繁，减少使用寿命。同时车场入口收费亭的位置和堆积门的位置 要合理布置；排水沟的不应设在车道上，而应设在前后车位中间。 一、设计阶段—强电系统 1、如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各变电所数据，可以减少值班和巡视人员数量。 2、预留多种经营的电源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。 3、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，既能达到节能效果又能满足经营需要； 强电 系统 4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新施工，尽量紧