天元吉第新-2006年营销推广计划.pptVIP

天元吉第2006年营销推广计划 苏垦广告 06.02 目录  一、背景分析 2005南京房地产市场 2005南京房地产市场  政策面：有信心、有能力、有办法 房地产投资与房价的过快增长得到了有效调控 开发商：进退维谷，生死两难 入市拘谨，惧怕放量；但资金压力巨大，又不得不忍痛跑量 消费者：平和心态，伺机而动 投机心态趋缓，观望态度明显，价格合适也乐于出手；但刚性需求成为购买绝对主流 大市场 ：几多猜测，胜负难料 长期来看，有利于南京房地产市场进入稳步发展；短期，部分开发商开始知道应该学习精耕细作，但还是难免成为“革命先驱” 05年江宁市场 05年在国家宏观调控下，江宁楼市仍独树一帜，房价稳中有升. 05年江宁全区完成房地产开发面积234.38万m2，同比去年下降18.5%；商品房销预售面积196.48万m2，同比增长7.8%；商品房销预售额86.96亿元，同比增长11.2%。 05年江宁商品房成交均价达到3540元/m2，比去年同比上涨180元/m2，涨幅为5.36%。 06年据相关部门表示将有300万平米上市，主要集中江宁外围区域（禄口等），区政府出台各种利好政策，希望江宁房价冲上4000. 江宁05年均价3500，与城南价格相差2000，有上升空间. 据调查目前江宁开发的土地绝大部分为挂牌土地. 春节期间，江宁各楼盘成交量上升，市场呈回暖现象. 竞争楼盘分析 1、市政天元城：现四期，有单身公寓、二居室，120—140 ㎡ ，目前单身公寓、二居室已处于尾盘阶段，朝向、户型较差，单身公寓均价3900元/㎡（含简装），二居室以及大户型均价在3700元/ ㎡ 2、莱茵东郡：目前苹果都市小户型已卖完，现剩小高层70—107户型，均价3500，84户型促销3700（精装修） 目标消费群锁定 本案周围多为复建房，目前整体形象尚不高； 未来随着交通等配套设施的进一步完善，区域发展潜力十足； 本案具有优越的产品实力， 3300元/平方米的起售价位，存在上扬的空间。 目标消费者描述 1、追求良好的园区景观 2、有一定的经济基础； 3、重视生活品质； 4、注重群体效益 5、追求生活品味， 6、有浓郁的中国情结 7、重视投资 目标消费者心目中理想的家 本案与目标消费者切合点 天元吉第所要营造的生活方式 关于新中式主义者的生活方式： 概括成一句话，那就是“品质生活中式风情”。 因此他们需要的家园，就必然是“新中式生活样板家园”。 “穿着唐装的现代住宅” 正是将天元吉第的中国传统风格充分展现，另一方面，也突出了建筑的创新设计理念。 为具有中国情结的人群提供了一个可以同时享受现代和传统的精神家园。 SWOT分析 面对竞争 加大广告投量,强势推出 通过一类广告(报纸、电视、电台、户外、网络等) 二类广告(新闻、软文) 公关活动 促销活动(团购、 VIP) 直效广告(展销、推荐、直邮) 全方位立体轰炸 二、推广计划 天元吉第总体营销计划 1、06-07年去化1/3，对象以江宁人为主 在地铁开通前，回笼资金 2、08年去化40%，对象以南京人为主 楼盘园区实景呈现，地铁等配套已落实 3、09年去化30%不到，对象南京人、江宁人 产品特性强调差异性 （二）推广大纲 （三）具体推广战略 2、广告推广战略 （1）一期推广核心： （2）卖点体系 天元 · 吉第产品利益点.04 全景观阳光规划 楼间距最低为1：1.3 ；南北向布置为主，偏向控制在东15度与西10度之间 （3）流行推广语： 1、先进花园，后进家 2、让南京提前进入花园时代 3、有起伏才更美 4、别墅享受，公寓价格 5、坡地洋房，天生高人一等 6、 2010年地铁到我家 7、鸟语花香，不如书香 8、买房送花园—天下有免费午餐 9、福禄寿禧，天元吉第 10、主力户型得房率100%以上 3）路演活动 ： 根据我们目标客群的特性，为了达到更好的推广效果，将楼盘推荐和公关活动融合。 形式：双休日，于江宁最繁华的大市口\金宝大市场举办天元吉第现场推荐活动。 内容：派送天元吉第的相关资料、模特表演、现场问答互动抽奖活动等，吸引目标人群目光，以最快的速度提高天元吉第在江宁区的知名度，并将其“新中式高级花园洋房”的特点深入民心。