市场调查报告书0707.docVIP

宝应九九广场 市 场 调 查 报 告 书 昆山大君房产经纪有限公司 2004年7月 目录 前言 宝应房地产概况 宏观调控后的房地产市场 宏观调控在影响方面宏观调控在当前宏观经济调控的大背景下，房地产市场将受到什么样的影响？年房地产开发投资比上年增长近50%，今年一季度比去年同期增长72%。13个省辖市中，常州、扬州、镇江、宿迁等四市一季度投资增长幅度在100%以上；全省商品房施工面积、竣工面积和销售面积增幅均在75%上下。13个省辖市，仅有苏州、淮安二市竣工面积大于销售面积，南通、扬州基本持平，其他各市均是销售面积大于竣工面积，存在一定程度现象。对目前宏观调控下的，市场不同的观点一部分认为，中国一直在欠城市建设的债，目前中国的城市化水平只有30%多，这个空间用二三十年的地产繁荣去填补并不过分。另一种观点认为，如果所有人都有钱赚一拥而上时，局面肯定不正常个体在微观决策时看到的是良好的供需关系，但是所有的个体加在一起之后，是否供需关系还能保持平衡，就只能由宏观决策层进行调控。否则，当所有的微观之总和远超过全局的承受能力时，泡沫就会产生、破裂，对经济产生严重的损害调控在影响方面土地不再抢着拿土地始终是人们讨论的焦点话题，甚至有认为土地供应是导致房价高的关键原因。所以对于先前的市场来说，只要拿到土地就意味着真金白银进入口袋，但是现在的情况出现了变化。以前政府推出的土地，都有地产企业高价竞拍，但是今年6月份推出的土地出现了前所未有的流现象。由于之前地产市场十分火爆，因此大量外地地产企业和其他领域的企业纷纷进入市场争夺土地，但是现在面临银根收紧的压力，已经显现出地产企业退潮的趋势这其中还因为地价的上涨幅度实在太高，逼退了一些地产企业。据一些报道称，曾经是“香饽饽”的土地，由于金融调控的加压银根收紧的压力正在变成“烫手的山芋”，许多手中有土地的地产公司因为资金的压力开始到处寻找合作方或寻求转让，更有一些地产企业为解一时之急，选择使用典当、担保的办法筹集亟需的资金。销售速度明显放缓放缓的原因新盘销售速度的下降，主要是因为投资房产的利润空间降低，导致投资者的大幅减少供求双方的心理预期其实作为发展商而言，大多数认为房价还要上涨，因此想把房价继续拔高，但是目前的情况是房价不仅没有上去，而且销售速度出现了明显的放缓。“价格已经到了一定的程度，投资者都越来越理性了。”面对金融调控的压力，认为投资者开始选择退潮。 宏观调控宏观调控区域差异房地产业是一个区域性很强的行业，宏观调控面宽：4米 深度：8米 计算4米×8米÷75%（预计公设比）= 42.66㎡（含公设面积） 夹层面积：4米×4米=16㎡16㎡×1500元/㎡（造价）=2.4万元（夹层造价）总销售面积：42.66㎡+16㎡=58.66㎡总价：42.66㎡×10000元/㎡=42.66万42.66万+2.4万（夹层造价）=45.06万/户 45.06万÷58.66㎡= 7682元/㎡（平均单价） 室内面积平均单价计算： （4米×8米）+（4米×4米）=48㎡（室内面积）45.06万/户÷48㎡= 9388元/㎡ 二楼销售价格以平均4000元/㎡ 计算 三楼销售价格以平均2000元/㎡ 计算 二楼+三楼÷2= 3000元/㎡ 面宽：4米 深度：6米 计算4米×6米÷75%（预计公设比）=32㎡（含公设面积）32㎡×2（层）=64㎡（总销售面积） 总价：60㎡×3000元/㎡=180000元/户 室内面积计算：4米×6米×2层= 48㎡（室内面积）180000元/户÷48㎡= 3750元/㎡