广安门项目提案－合并稿.pptVIP

广安门住宅项目 提案纲要 营销环境 自然 人文 产品研究 竞争环境 竞争项目取样原则 确定竞争项目 竞争分析 SWOT 优势与劣势 机会与威胁 综合结论 竞争策略 目标客户 市场定位 概念 本案的市场定位 方法 产品建议 推广策略 推广节奏 阶段策略 执行方案 营销环境 自然环境 地理位置 广安门以南, 紧依西二环 交通 四个方向均易到达 公共交通较为便利 距规划中的地铁4号线约500米 景观 隔二环为城市绿带和护城河 与北京建都纪念物对望 营销环境 人文环境 历史印象 下风下水 经济不发达 基础设施, 服务设施欠帐较多 交通不便 聚集外来人口 “贫困”与“落后”的代名词 文物古迹众多令文物保护, 拆迁困难 营销环境 人文环境 市政改造 地铁5号线,自铜厂起,沿宋家庄,刘家窑,玉蜓桥一直向北打通 地铁 4号线, 沿两广路贯穿东西 广安大街,南横街,陶然亭路,南北线阁,长椿街,宣外大街“三横三竖”的道路网络格局使南城的交通变得更加通畅. 市政府 “40亿元治理南城水污染,6亿元彻底打造南城水”，建成分钟寺蓄水厂,分别在和义及南苑北里小区各安装两台水处理装置,对地下水进行深度软化处理，使水质达到国家标准. 南护城河水系通航 同时南城五厂区将全部外迁，使市中心区内的工业用地比例由原来的8.74％降到7％ 草桥供热厂的建设,自来水管, 电力,热力市政管线深入老城区腹地,解决环境污染 等等 营销环境 人文环境 生活配套 崇光百货以及华联和家乐福超市,小白羊,万客隆,阳光华联超市等一大批大型商业企业的陆续进驻繁荣了商业,为生活提供了便利 明城墙遗址公园、先农坛正式开放等一系列文化修复保护措施令南城文化继承发扬 广安门地区相对更为繁华. 大型的超市有华联,家乐福,华普,便民店遍地开花;商场有菜市口百货商场和白广路商场;附近的医院有广外医院,中医研究院,椿树医院、滨河医院等;学校有北京小学;北京市第66中学;63中学;148中学和华夏女子中学;娱乐场所有宣武区体育馆、新时代大酒店娱乐城等等 其它等等 产品研究 户型 主力户型为2居,销售面积约110左右 其次为3居, 销售面积约150左右 多层顶层为复式 少部分大户型和1居小户型 进深14M, 客户面宽4.2M, 卧室面宽约3.8-4.0M 主要建材及设备 断桥铝合金窗 合资奥帝斯级别电梯 高级防盗门 装修 室内毛坯 公共空间未知 产品研究 园林景观 受社区规模的影响, 本案的园林基本为楼间绿地, 没有条件提供更大的集中绿地 隔西二环为城市绿化带与护城河, 可以一定程度上借此弥补社区园林景观的不足 社区配套 供暖方式 市政集中供暖 会所 同样, 受社区规模的影响, 本案不可能向社区提供大型会所以支持社区活动和服务 商业设施 主要依赖社区外成熟的商业中心, 如华联商厦等 其次本案部分邻中间市政路的楼座之1,2层提供有限的商铺位置 车位 符合普通住宅设计标准 考虑到今后写字楼入住所需车位, 社区与商铺所需访客户车位, 实际车位数量可能无法满足整个居住社区的要求 物业管理 远期未定 竞争环境 可能的竞争项目 竞争环境 竞争项目取样原则 竞争环境 删除原因 竞争环境 确定主要竞争项目 竞争环境 确定主要竞争项目 竞争环境 确定主要竞争项目 竞争环境 确定主要竞争项目 竞争环境 确定主要竞争项目 竞争环境 竞争分析 分析方向 对于本案竞争项目所获取的资料的分析主要包括三个大的方向, 即: 产品技术参数, 市场推广手法 销售表现 每一分析方向的指标被加以更为细致的划分 分析目的 横向比较寻找差异化 纵向分析构建产品, 推广与销售之间的潜在联系, 以从中学习竞争对手的长处, 察觉竞争对手的失误和漏洞 最终推导本案自己在目前竞争环境下最佳的行销思路. 竞争环境 竞争分析 横向差异化 产品技术参数 结论 在所有的竞争对手之中, 存在着绝少的板楼有效供应, 令本案产品建筑设计上的特点占尽竞争优势 竞争环境 竞争分析 横向差异化 市场推广手法 结论 所有平面设计中所表现出来主力卖点, 以及试图向市场和受众推崇的形象无一不与园林或会所有关. SWOT 分析方向 SWOT 优势 板楼 中规中矩的户型 低密度社区 二十年成树 便利的交通 邻近环线绿化带 邻近已通航的西护城河水系 劣势 会所 园林 户外广告渠道 现场展示条件 发展商声誉 规模 SWOT 竞争策略的目的只有一个, 就是成功销售 所有由此相关行销策略都是在竞争的环境下加以考虑, 抛开竞争则为闭门造车, 毫无意义. 竞争的策略和具体的手段源自于前述的竞争环境分析与SWOT分析 竞争策略产生的原则 保持独特的, 不能被竞争者复制的优势 改善劣势 抓住短期与长期的市场机会 规避未来风险(潜在威胁