房地产投资与分析 第5章 房地产投资财务分析.pptVIP

第5章 房地产投资财务分析 5.1房地产投资财务分析的目标、原理与程序 5.1.1房地产投资财务分析的目标 房地产投资财务分析的目标是：对投资项目进行盈利能力分析与偿债能力分析，必要时，还需对既有项目法人项目的主体企业进行盈利能力和财务状况进行分析。 项目财务盈利能力分析是房地产投资财务分析的首要目标。 对项目清偿能力的分析为寻求适宜的资金来源和融资方案提供重要参考依据。包含两个层次：一是项目的财务清偿能力；二是债务清偿能力。 5.1.2房地产投资财务分析的基本原理 净现值分析法是整个动态财务分析评价的核心方法体系，其基本思想是：运用资金的时间价值原理，将项目生命周期内各年的成本和收益折算为现值，然后从全部收益折现值之和中减去全部成本折现值之和，再减去无项目状态的财务净效益现值，从而得出该项目的净现值。 资金的时间价值原理是房地产投资财务分析的基本原理。 资金时间价值是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 现金流量，指把某一项投资活动作为一个独立的系统，计算期内，资金的收入与支出。 资金等值，又称资金等效值，是指不同时点的不同金额可以具有相等的价值。 资金时间价值的计算 在建设项目财务分析中，资金时间价值计算公式见表5-1： 表5-1 资金时间价值计算公式及其系数汇总表 公式名称 已知 求 公式 系数 系数代号 复利终值公式 P，i，n F 普通年金终值公式 A，i，n F 公式名称 已知 求 公式 系数 系数代号 复利现值公式 F，i，n P 普通年金现值公式 A，i，n P 资金回收公式 P，i，n A 公式名称 已知 求 公式 系数 系数代号 偿债基金公式 F，i，n A 定差数列现值公式 G，i，n P 定差年金公式 G，i，n A 5.1.3房地产投资财务分析的程序 房地产项目财务分析是一种规范化的体系，其基本程序如图5-2所示： 编制财务报表 估算基础数据 计算评价指标 分析财务效益指标 得出评价结果 指标计算方法 选择评价参数 图5-2 房地产项目财务分析程序图 5.2房地产投资财务数据估算 5.2.1房地产开发项目销售（营业）收入的估算 1、租售方案的确定 2、租售价格的确定（重要环节） 市场比较法 市场比较法是从供需双方（或买卖双方）角度，运用替代原理，根据市场竞争条件下同一供求区域内同类、同效用、同质产品价格趋于同一的规则，对类似房地产的成交价格进行适当修正消除差异，以此推算出待估房地产价格。市场比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向求取估价对象的公开市场价值，比准价格的理论依据为替代原理。 成本导向法 成本导向法是从供给方（或卖方）角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和正常利润之和。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，计算价格理论依据为生产费用价值论。 收益还原法 收益还原法是从需求方（或买方）角度，运用预期收益原理，将未来可能获得的收益资本化，确定房地产价格等于其未来收益期内可能获得的正常净收益现金流的折现之和，以此推算待估房地产的公开市场价值。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值，收益价格的理论依据为效用价值论。 5.2.2房地产开发项目销售税金及附加的估算 房地产销售(租)租金及附加是指房地产开发项目在销售和交易阶段发生的一些税费，这些税费是作为销售收入的扣减，并不参与投资与成本费用构成。房地产销售(租)租金及附加主要包括两大部分：与房地产转让有关的税费和土地增值税。 1、与转让房地产有关的税费 (1)营业税 (2)城乡建设维护税 (3)教育费附加 (4)教育专项基金 (5)交易印花税 (6)交易管理费 2．土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。对土地增值额的课税, 实质上是对土地收益或者是对地租课税。 5.2.3房地产开发项目总成本费用的估算 1、总成本费用的构成 房地产开发项目的总成本费用是指房地产项目开发全过程中所发生的各项投资成本与费用的总和，具体包括： （1）土地使用权获取成本 （2）前期开发费 （3）建安工程费 （4）基础配套设施费 （5）房地产开发期间税费 （6）建设单位管理费 （7）不可预见费 （8）管理费用 （9）销售费用 （10）财务费用