房地产投资与分析 第6章 房地产投资项目的国民经济和社会评价.pptVIP

第6章 房地产投资项目的国民经济评价和社会评价 6.1房地产项目国民经济评价概述 6.1.1房地产项目国民经济评价的内涵 项目国民经济评价从国民经济的角度考察投资项目所耗费的社会资源和社会贡献。 国民经济评价的主要内容是识别国民经济效益与费用，按合理配置资源的原则，采用影子价格等国民经济评价参数来计算反映投资项目的国民经济合理性的评价指标，并编制相应的国民经济评价报表，进行方案必选。 国民经济效益为项目进行国民经济评价的“现金流入”，称为效益流量，是指投资项目未来能给国民经济带来的贡献，给社会提供的产品和服务； 国民经济费用即为项目进行国民经济评价的“现金流出”，称为费用流量，它指投资项目对于国民经济有用资源的耗费。 影子价格是指为解决现实交易中由于市场的不完善、政策限制和交易环境的特殊性等多方面原因所造成的市场价格严重偏离其价值的所谓价格失真问题而引出的一种计算价格。 6.1.2房地产项目国民经济评价的基本原理 国民经济评价所采用的是费用——效益分析原理，即从国家和整个社会的角度出发，全面、综合地分析与评价项目的科学方法。其基本问题是计算影子价格、影子汇率、项目未来的经济效益与费用、估算未来的社会贴现率，然后求出各年国民经济效益与费用流量的经济净现值，并据此进行判断和选择。 6.1.3国民经济评价与财务评价的比较 房地产投资项目的财务评价是其国民经济评价的基础。其主要区别见表6-1 ? 表6-l 国民经济评价与财务评价相比较 ? 项目 国民经济 财务评价 评价目标 国民经济效益最大化，提高全社会投资的经济效果 企业效益最大化，提高企业投资的经济效果 评价出发点 国民经济 投资企业 选用价格 影子价格 现行市价 选用经济参数 影子汇率，社会贴现率 官方汇率或调剂外汇汇率，行业基准收益率或资金成本率 外部效果 考虑 不考虑 通货膨胀、税金、补贴、国内借款利息等转移支付 不计入 计入 评价指标内涵 经济净现值、经济内部收益率等 财务净现值、财务内部收益率等 6.2房地产项目国民经济评价的方法和程序 6.2.1房地产投资国民经济评价的基本程序 一般而言，房地产投资项目国民经济评价包括以下几个步骤： 1、从整个国民经济角度来划分和考察房地产项目的效益和费用。 2、确定各种投入物和产出物合理的经济价格。关键的一步 3、将各项经济数据按经济价格进行调整，重新计算。 4、编制国民经济评价基本报表。 5、对房地产项目的“费用”和“效益”进行各种分析。 6、按调整后的经济价格、社会折现率和影子汇率计算和分析房地产项目的国民经济效果指标。 7、最终进行综合评价。 6.2.2国民经济评价中效益与费用的识别 识别费用与效益的基本原则是：凡是房地产项目对国民经济所作的贡献，均计为房地产项目的效益；凡是国民经济为该房地产项目付出的代价，均计为房地产项目的费用。 1、效益的识别 房地产投资项目在国民经济评价中的效益是指项目对国民经济所作的贡献，包括项目本身得到的直接效益（内部收益）和由项目引起的间接效益（外部收益）。 2、费用的识别 凡国民经济为该项目所付出的代价都应计入项目费用，列为项目现金流出。主要包括： ①因项目建设需要而增加的社会供应量。 ②因项目而减少的对其他企业的供给。 ③因项目而增加的进口或减少的出口。 ④项目外部不经济性(外部费用)。 3、转移支付 转移支付是在识别项目国民经济效益与费用时必须明确排除于现金流量之外的项目。所谓转移支付是那些既不消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种权属转移的款项，包括税金、补贴、国内借款利息、土地出让金等。 6.2.3效益与费用的估算方法 1、影子价格 影子价格在我国又叫做修正价格或经济价格，它是指在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的均衡价格。影子价格是一种消费者愿意支付的价格，只有在供求完全均衡时，市场价格才代表愿意支付的价格。影子价格反映在项目的投入上，表现为资源不投入到该项目上，而是投入到其他经济活动中所能带来的效益。 确定影子价格时，把项目投入物和产出物分为外贸货物和非外贸货物以及特殊投入物三种类型。 2、社会贴现率 社会贴现率是站在国家立场上，认为项目资金应达到的投资收益率。它是反映社会对资源时间价值的一种估量，在国外成为影子利息率。 3、影子汇率SER 影子汇率直接影响投资项目决策中的进、出口抉择，间接影响项目经济合理性。影子汇率即外汇的机会成本，其表示在一定条件下由于项目投入或产出而减少或增加的外汇收入给国民经济带来的净损失或净收益。 6.2.4项目国民经济评价报表的编制 1、项目国民经济评价的基本报表