房地产投资分析 4房地产投资环境与市场分析2.pptVIP

第2节 房地产市场调查 必要性 二、 房地产市场调查的主要内容 四、 房地产市场调查方法 第三节 房地产市场预测 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 1、定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量化分析作为判断的辅助手段。 2、定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 （1）移动平均法： 取预测对象最近一组历史数据的平均值作为预测值的方法 （2）指数平滑法： 取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法。 （3）回归分析法： 是建立在大量实际数据的基础上，寻求随机性后面的统计规律的一种方法 1、确定预测对象和目标 2、搜集、整理资料 3、选择预测方法 其选择的原则，主要考虑以下几个方面： （1）预测的目的：不同的预测目的，要选择不同的方法。 （2）预测时间的长短：短期的销售预测。 （3）占有历史统计资料的多少及完整程度 （4）产品寿命周期 4、建立预测模型 5、评价和修正预测结果 6、编写预测报告 * 广义上，房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。 一、 房地产市场调查概述 1.房地产市场调查的含义 2.房地产市场调查的必要性和作用 能使决策者准确把握产品定位及经 营策略，也可以从中发现新的市场 机会，从而较好地规避市场风险 可以帮助开发商掌握消费者消费意向 及消费动态，寻求项目的最佳市场切 入点，从而不断开拓市场，提高市场 占有率 作用 是项目策划者认识市场，捕捉新的市场 机会的前提； 是项目策划者感知市场，了解消费者需求 的主要手段； 是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成 创意的必要前提； 是项目投资机会研究、项目定位、项目规 划设计、项目营销等一系列活动的基础， 贯穿项目全程策划的始终 3、房地产市场调查的原则 （1）客观性原则； （2）全面性原则； （3）经济性原则； （4）学习性原则。 （1）调查内容的广泛性； （2）调查内容的针对性； （3）调查内容的时效性； （4）调查方法的多样性与专业性； （5）调查结果的局限性。 4、房地产市场调查的特点 环 境 调 查 需 求 调 查 供 给 调 查 营 销 环 境 调 查 （1）政治法律环境调查 （2）经济环境调查 （3）社会文化环境调查 （4）社区环境调查 （一）房地产市场环境调查 房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。 （1）房地产消费者调查。 （2）房地产消费动机调查。 （3）房地产消费行为调查。 （二）房地产市场需求调查 房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。 它主要调查以下几个方面： （1）行情调查。 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 （三）房地产市场供给调查 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。 房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动 （1）房地产市场竞争情况调查。 （2）房地产价格调查。 （3）房地产促销调查。 （4）房地产营销渠道调查。 （四）房地产市场营销活动调查 1.确定调查目的 2.建立调查组织 3.初步调查分析 （一） 准备阶段 三、 房地产市场调查程序 1. 调查设计：根据前面信息资料收集以及上面初步调查的结果，可以提出调查的命题，确定调查方式和方法，制定并实施调查计划。 2. 现场调查：按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的二手资料。 （二）实施阶段 1、资料整理、统计和分析 2、撰写和提交调查报告 （三）分析和总结阶段 1. 资料采集法 （一）房地产市场调查常用方法 观察法 访