房地产投资与分析 第8章 房地产投资决策分析.pptVIP

第8章 房地产投资决策分析 8.1房地产项目投资决策概述 8.1.1房地产投资决策的定义 决策伴随着风险，在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，各个方案有不同的收益和风险，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。构成一个房地产投资决策问题，必须具备以下几项基本条件： 1、明确的决策目标。 2、有两个以上可供选择和比较的决策方案。 3、有评价方案优劣的标准。 4、有真实反映客观实际的数据资料和决策方法。  8.1.2房地产投资决策的程序 房地产投资决策过程一般包括以下四个基本步骤??? 1、确定决策目标 2、拟订决策方案 3、优选决策方案 4、执行决策方案 8.1.3房地产投资决策的基本准则 在对房地产项目进行决策时所采取的判断标准也有所不同，具体而言，可以把房地产投资决策的基本准则划分为确定型准则、风险型准则和不确定型准则。 1、确定型投资项目决策准则 确定型投资项目决策准则适用于那些投资项目具备的条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题。确定型决策问题的决策准则就是各类方案评价指标，如投资总额、投资成本、投资回收期、投资利润率、净现值和内部收益率等。只须按照事先选定的评价指标，进行计算分析即可。 ??? 2、风险型投资项目决策准则 风险型投资项目决策准则适用于以下情况：投资项目所面临的条件与前景虽不十分明朗，但根据已掌握的资料，对其各种情况发生的可能性（概率）可做出估计。风险型决策问题以同时考虑方案的损益（经济效益）及其发生的概率的所谓期望值作为决策准则。投资方案的期望值按下式计算。 3、不确定型决策准则 投资项目未来所面临的状态与前景很不明朗，决策者在一种无法肯定的情况下进行决策。此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 一般来讲，常见的决策准则有如下几类： ??? ①悲观准则 又称保守法或者小中取大准则，即采取悲观的态度看待未来，决策者总是按最不利的状态做出决策，立足于把损失降到最小，把安全放在首位。其具体做法是先求出在每个方案中的各自然状态的最小效益值，再从中找到最大值，它所对应的方案便是优选方案。 ②乐观准则 又称冒险主义法，决策者对项目面临的未知状态持乐观态度，喜欢主动冒险。其具体做法是对效益矩阵先求出在每个行动方法中的各个自然状态的最大效益值，再确定这些效益值的最大值，该最大值对应的方案便是最优方案。 ??? ③折衷准则 其决策过程是：决策者对每一决策方案取其最大和最小损益值的加权平均值，然后选出最大加权平均值者为最优方案。实际操作中借用乐观系数α，即若某—方案决策最大值的发生概率为α，则最小值发生的概率是1-α。 ④后悔值准则 后悔值法是以“后悔值”指标作为依据，以“后悔值”最小作为方案评价标准进行方案决策。这个后悔值应该等于各种自然状态下的最大收益减去其他方案下的收益的差。 ⑤机会均等准则 机会均等准则也叫拉普拉斯淮则，即决策者在决策过程中，不能肯定各种自然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如有n个自然状态，则每个自然状态出现的概率为1／n，然后按照风险决策的损益最大期望值作出决策。 ??? 8.2房地产投资项目的方案比选 8.2.1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案做出最后选择的过程。 8.2.2投资方案的类型 1、互斥方案 所谓互斥方案是指互相关联、互相排斥的方案，即一组方案中的各个方案彼此可以互相代替，采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。因此，互斥方案具有排他性。 ??? 2、独立方案 所谓独立方案是指各方案之间互相独立、互不干扰，也互不排斥，选择某—方案并不排斥选择另—方案。独立方案一般来说投资资金来源无限制、投资资金无优先使用的等级排列、方案所需的相关物质条件均能实现。 3、混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案性质的方案。即在方案组中包含一个或若干个相互独立的方案，也包含一个或若干个互斥的方案。 8.2.3评判指标 投资方案比选中常用的分析指标有差额投资收益率、差额投资利润率、差额投资回收期、净现值、净现值率、内部收益率、差额投资内部收益率、等额年值、费用现值和等额年费用等。 1、静态指标 指不考虑资金的时间价值因素