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房地产项目成本分项分析与价值分析 项目开发部 2000年10月 一、房地产项目成本分项分析 1、成本构成比例分析 房地产项目的地价包括土地使用权出让金、政府投入的土地开发金、市政配套设施金三个部分，它的大小是发展商自身难以控制的部分，其高低在很大程度上是由政府（协议出让）、但现在主要是由市场（招标或拍卖）决定的。从发展商土地储备的角度来讲，地价是一个极为重要的因素。房地产投资地段对发展商的重要性大家都很清楚，因此，发展商从当前获利与长远发展考虑，一方面要积极投资当前的热点地区与热点地段；另一方面又要下大力气寻找、购买那些目前价格较低但未来有较大升值潜力的地块作为企业土地的战略储备，以降低企业的经营风险。 对于一个位于不同区域的具体的房地产项目来说，项目地价在总成本中所占的比重有着很大的差别，基本上在20%到45%之间。这一区别最终也反映在项目的销售价格上。 深圳特区内的罗湖、福田、南山三个区的住宅楼面地价（市场地价）见下表： 深圳特区住宅楼面地价（不包括特区内偏远地区） 罗湖 福田 南山 多层 1530—3410 （2250） 1530—3410 （2250） 1200—2260 （1500） 高层 1520—2750 （1950） 1520—2750 （1950） 1040—1940 （1450） 说明：表中括弧内的数字为平均数字。 （3）不考虑地价，在房地产产品的成本分项构成中，各分项所占总成本的比例如下： 序号 费用项目 多层住宅 高层住宅 1 施工前期费用 11 8.0 细项 征地及拆迁补偿费 5.12 3.83 七通一平费 1.42 1.10 勘察测量费 0.65 0.47 设计费 3.33 2.60 临时设施费 0.48 特殊市政工程费 2 建筑安装费 73.01 78.60 细项 桩基础工程费 3.69 4.76 土建工程费 55.58 59.34 安装工程费 13.74 14.50 3 区内配套工程费 8.67 6.15 细项 区内道路工程 2.17 1.22 区内供水供电工程 1.36 1.37 区内排水排污工程 1.29 0.83 区内变电所 0.48 0.63 区内园林绿化费 1.36 0.74 区内场地清理费 0.27 0.14 区内路灯设施费 0.93 0.48 区内公共设施 0.81 0.74 4 管理费与利息 7.32 7.25 细项 管理费 2.25 2.41 利息 5.07 4.84 （以上各比例视具体项目可有一定浮动，浮动范围在5%以内） 2、房地产项目成本支出的主体——建材成本 在房地产项目的成本分项构成中，建材成本的支出占了很大的比重。基本上讲，建材成本支出构成住宅成本的主体。在所耗建材中，消耗量最大、同时成本支出也最大的部分是钢筋与水泥，二者基本上占据了土建成本的绝大部分，因此对于房地产产品来说，加强钢筋、水泥的成本控制（质、量、价的控制）对房地产产品（住宅）的成本大小起着重大影响。 3、房地产产品成本构成分级 在房地产产品的成本构成分项中，不同的成本分项对发展商开发成本的影响程度是不同的，我们把成本分项按照成本量的大小和该成本分项对项目总造价的影响程度分为三个级别（见下表） 成本分项分级一览表 成本分项 级别 成本分项 根据成本量的大小和对总价的影响分级根据成本的 一级 1、地价 2、土建工程费 3、安装工程费 二级 征地拆迁补偿费 2、桩基础工程费3、小区内配套工程费 4、利息、5、营销费用 三级 1、设计费 2、管理费 二、房地产价值分析 1、价值概念的经典解析 马克思在《资本论》里谈到：价值是凝结在产品中的人类劳动，它是通过价格以货币的形式表现出来的。这个论断从本质上指明了价值概念的内涵。 但是不是有价值的产品就一定能够实现其价值呢？或者说是不是产品里凝结了多少价值就一定能够实现多少价值呢？更进一步讲，对于住宅这一特殊产品，消费者是如何认识其中所凝结价值的高低呢（即住宅产品的价值大小是如何认可的）？这是一个值得发展商思考的问题。 在目前，人们是如何认识产品特别是房地产产品（比如住宅）的价值的呢？人们评价、认可一个产品有多大价值并愿意为此付出成本的标准是什么呢？对这一问题的研究能为发展商在项目开发中提供那些借鉴呢？我认为，作为发展商，为了从本质上认识和理解这一问题，需要参考价值工程理论与需求层次理论两方面的知识来分析、说明房地产产品（住宅）的价值构成，从而明确住宅产品价值量的认可标准，在此基础上，提炼出提升房地产产品价值的操作理念、思路与技术方法。 2、价值工程与需求层次理论简述 价值工程理论是指产品的价值是由功能与成本两个因素决定的，即：，它说明：在一