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北京市朝阳区常营乡综合商业中心 政策及规划发展分册 呈 交enterglobal有限公司 二零零四年三月二十一日 北京联创地产品牌服务机构 目 录 一、公司简介…………………………………………………………3 二、顾问执行机构主要业绩…………………………………………4 三、项目团队…………………………………………………………5 四、本次工作目的……………………………………………………7 五、本次服务工作内容及流程………………………………………9 第一阶段：高层座谈………………………………………………………………10 第二阶段: 市场调查………………………………………………………………10 第三阶段: 大型商业中心的发展及案例研究……………………………………15 第四阶段: 北京消费与娱乐市场研究……………………………………………17 第五阶段: 初步发展概念…………………………………………………………21 第六阶段: 财务分析………………………………………………………………22 第七阶段：产品发展策略…………………………………………………………23 第八阶段：市场推广策略…………………………………………………………25 第九阶段: 升级服务………………………………………………………………26 六、监督机制…………………………………………………………27 七、工作周期…………………………………………………………30 八、专业费用…………………………………………………………31 第一部分 宏观经济及产业分析 第一章 城市总体经济及产业发展 一、北京市整体社会经济情况 表1：北京市总体经济发展指标 单位 1999 2000 2001 2002 2003 五年间年均增幅(%) 1 国内生产总值 亿元 1,810.09 2,011.31 2,174.46 2,460.50 2,817.60 11.70 第一产业 亿元 84.85 86.56 87.48 90.00 93.00 2.32 第二产业 亿元 738.56 786.85 840.23 935.80 1,063.70 9.55 第三产业 亿元 986.68 1,137.90 1,246.75 1,434.70 1,660.90 13.90 2 商品零售价格指数 上年为100 103.80 98.30 98.80 98.90 98.80 -0.30 居民消费价格指数 上年为100 105.30 102.40 100.60 103.50 103.10 2.97 3 协议外商投资金额 亿美元 11.75 41.06 18.20 29.20* (43.40) 33.10 - 实际外商投资金额 亿美元 25.92 28.70 29.40 30.10 40.10 11.53 4 累计外资公司数量 个 13,392 14,043 14,688 15,837 16,827 5.88 外资代表机构数量 个 6,413.00 7,083.00 6,107.00 - - - 5 社会消费品零售额 亿元 1,051.50 1,195.20 1,313.30 1,443.30 1,593.50 10.95 6 海外游客数 百万人 2.30 2.20 2.52 2.82 2.86 5.60 二、 国内生产总值 北京市的经济在最近十年保持了高速增长的良好势头，1992年至1995年期间，北京市的国内生产总值的增长率保持在12%以上。由于全国性经济调整，这种增长速度在96年有所减缓。从1999年至2003年快速发展的势头得以维持，全市经济年均增长达到11.7%的理想水平。 2003年虽然出现了全球性的经济衰退，但在加入WTO、申奥成功等利好因素的刺激下，北京市全年国内生产总值完成2817亿元，增长11%，高于全国的平均增速。人均国内生产总值超过3000美元标志着进入中等发达水平。国内生产总值年均增长9%左右，到2005年达到3700亿元（2000年价格）经济结构初步实现优化升级，2005年一、二、三产业的比重为2.7:37.3:60。第三产业（或称服务业）是首都经济的重要组成部分，增长率，1978年至2003年第三产业年均增长率达13.3%，高于同期经济增长率3.3个百分点；2001年第三产业实现增加值1660.9亿元，占国内生产总值的比重达到58.9%,成为首都经济的主体；就业人数，2003年第三产业从业人员344.6万人，占全市从业人员的比重55.6%。3月7日，市政府转发了市计委《关于进一步加快发展第三产业的指导意见》十五期间及到2008我市第三产业发展的主要目标是：第三产业增加值年均增长速度适当快于国民经济增长速度，争取