泥岗城市公寓雅仕居行销策划方案.docVIP

泥 岗 城 市 公 寓 行 销 策 划 方 案 同 类 楼 盘 分 析 旭飞花园从1996年8月开始销售，从普通公寓（A栋）——板式豪华公寓（A1、A2栋）——酒店式公寓（B栋）——酒店式小户型跃式公寓写字楼（旭飞城市广场），旭飞花园的发展是一个思潮不断进步、理念不断升华的过程，优秀的建筑思想不断注入，将小户型地产灵感发挥得淋漓尽致。 可以说，旭飞花园这两年的知名度越来越大，推出的公寓一期比一期卖得快就是最好的证明。 旭飞花园的品牌可以用一句话来概括：“旭飞城市公寓系列”,这是开发商旭飞公司与策划商至祥公司两年来共同努力创业所得到的心血之作，是后来继续开发华天苑的主题，也是指导思想。 华天苑用“旭飞城市公寓系列”既成的品牌作包装，提高了楼盘的档次。新推出的楼盘若从默默无闻开始进入市场，直到消费者认可和接受，需要花费大量的时间、精力和财力，这是一个非常艰苦的过程。 一个楼盘成功与否，树立品牌阶段有决定性的作用，成功则一炮打响，不成功则搞销售拉锯战，拉长战线。而且，即使开盘成功了，过程中楼盘品牌的巩固和进一步深化也要付出很多努力。 “旭飞城市公寓系列”有很大的市场品牌知名度，旭飞花园“小户型精品，酒店式公寓”在深圳一炮打响，由于该品牌热度还属上升阶段，华天苑在该阶段上归类于“旭飞城市公寓系列”不仅获得成功，而且还在销售进度、销售价格等方面取得了更理想的成绩。 “旭飞城市公寓系列”已成为小户型公寓开发的优秀代表，若泥岗城市公寓能再象旭飞花园一样能再一次在深圳市场内一炮打响，今后产生的效益是无法估量的。 华天苑和旭飞花园比较，是属于同一类型的楼盘，相比旭飞花园，华天苑存在以下的弱势： 地理位置。 交通。 周围环境及配备。 知名度。（从略） 但是，从销售的起点来说，华天苑比旭飞花园的起点高很多，旭飞花园为华天苑已经积累了很多客户，也积累了很多经验，这在一定程度上弥补了华天苑位置上的弱势,而且,华天苑价格便宜及合理多样的户型,也造就了华天苑的成功。 根据我们在旭飞花园销售所积累的经验，旭飞花园的成功不仅归功于其前期定位、策划的成功，同样重要的是，我们售楼、组织客户的成功。 在正式开盘前造势，联系大量的客户、亲朋好友内部认购，好处是增强开发商、策划商、售楼人员的信心。这个阶段非常重要，通常一个楼盘能一炮打响，而过程中又能继续努力保持的话，这个楼盘就一定能成功，这个阶段最好能联系炒家入市，如旭飞A栋、B栋，这样更加能把售楼气氛营造起来，提高销售价格，跟风购买的客户将更多。 泥 岗 城 市 公 寓 定 位 泥岗城市公寓要成功，前期定位工作非常重要 根据泥岗城市公寓的现状，若没有很好的一套销售计划及楼盘包装计划、广告计划，随意地推向市场，销售价格达不到理想的水平。深圳地产有一窝蜂上的趋势，现在，不少开发商对小户型越来越推崇，估计下半年、明年初小户型越来越多，而旭飞花园销售期间小户型公寓是刚刚开始，公众新鲜感强，消费力也比较强。因此，泥岗城市公寓应该在吸取旭飞花园、华天苑经验的基础上，提出新的观念，在户型设计等方面超越旭飞城市公寓系列，才能有更强的市场竞争力及抗风险能力。 1、品牌定位 泥岗城市公寓的品牌定位一定要高于其销售价格及消费层定位，不要因为目标客户是工薪阶层，就在宣传上定位为“工薪阶层的家”，这样会造成泥岗城市公寓档次低及客户的局限性。根据我们销售的经验，高品牌定位，普通价格销售，才能满足工薪阶层向往高品牌生活，又能满足优皮阶层原有的生活质量。泥岗城市公寓是连工薪阶层都能消费得起的豪华城市公寓，而不是工薪阶层的家。 延续旭飞花园的内涵，定位为“城市公寓系列，”但顺应泥岗城市公寓的具体位置和具体情况的不同，调整各种户型的比例。 因此，今后泥岗城市公寓的售楼处、售楼书、广告宣传等都应该重点围绕“城市公寓”来创作。 2、消费层定位 泥岗城市公寓定位决定了未来的住户必然是单身人士两夫妻或三口之家的小家庭，而这两类消费群的人口构成都相当年轻化。他们习惯或向往时尚、便利、周全、简洁、精致的生活空间。 根据这一群体的生活方式及心理特点，在处理泥岗城市公寓形象问题上营造一种浓厚的都市生活氛围是必须的。 我们的目的是让客户购买泥岗城市公寓的动机成为对时尚、都市化生活方式的追求。这样就大大扩展了消费层面。凡是有经济能力购买泥岗城市公寓的人士皆在我们目标范围内。 作为置业自用者，我们的低价策略既包容了工薪一族渴望有一个家的基本需求，同时又满足了他们希望拥有更高档次的生活方式的潜在心理，从而与专为打工一族建造的低廉简陋的楼盘区分开来。 对于都市单身贵族来说，他们的生活素质相对较高，他们需要一个有品味、便利、小巧精致、独立的私人空间，因此，我们在楼盘包装及功能应用上应该偏向中高档次文化品味的营造。 我们认为应以扩大