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流花项目策划报告 市场分析及调查 香港2000年整体市况 受美国可能减息及香港豪宅新盘礼顿山的旺销消息刺激，令2000年12月初香港楼市明显升温，被誉为“世纪超级豪宅”的礼顿山在11月底开售，引起全港注目，在不足半个月的时间里，所推出的544个单位在内部认购及公开发售双管齐下的弹性卖楼措施下全部售馨。市况受此提振而回暖。恒基地产在礼顿山一举销清后，乘势将其旗下的京士柏山、宝翠园二期及富汇豪庭等物业加价近5%推售。但市场对此反应不大，并未提升到整体市况。有见及此，其他发展商并未跟随，且反行其道，纷纷减价促销各自旗下的物业。其中长实集团减价一成半推出海逸豪园第四期海逸湾货尾，仍以低首期先住后付方式发售。且大幅劈价四成促销金钟汇星一号，认购较为火爆。信和置业以三年免一半供款及送厘印的优惠推出粉岭帝庭轩的货尾单位亦取得较理想的销情。中国海外牵头发展的何文田雅利德华台，以私人协商方式售出40多个单位。新世界伙拍华人置业发展的九龙大埔道尔登华庭，月出亦火速推出部分单位进行内部认购，平均每平方呎价仅4454元，较早前发展商每平方呎意向价5800元低20%，尔登华庭共建有7座9层高低密度住宅，提供126个单位。月初九龙仓亦伙拍银行为旗下三个新盘货尾，赠送首年按揭供款利息。 2、深圳2000年整体市况 2000年12月份深圳在港推售楼盘虽然有增有减，但总数未有变化。其中几个新增楼盘中有二个在内地市场新应市盘，为皇庭居和紫玉华庭。而华景园是别墅物业，地处莲塘梧桐山下，且售价低过深圳大多数别墅的价格，有着较佳的外销条件。月内深圳楼盘在港的推售力度明显较以往小，月初皇庭居、御庭园、灏景明苑、百仕达花园的投放量略大，其它楼盘均无明显的大型广告推广。由于接近圣诞、元旦及农历新年等长假，客户购买内地物业的欲望不高，发展商仅以小型广告投放以维持爆光率。深圳楼盘整体展销现场人流亦较稀疏，料销情也不会太好。 3、外销市场分析 统计数据表明,本年度在港外销的珠三角楼盘143个，其中深圳外销楼盘72个，占外销比例的一半。2000年7月深圳房地产（香港）展望会在港举行，实际成交312套，8月又举行了2000年广东名优楼盘香港展销会，由此可见内地发展商极为看好港人北上置业的需要，深圳楼盘也越来越受港人重视。当前港人在深置业呈现以下变化： 港人置业区域的变化 港人置业已由传统的罗湖、布吉关口逐步开始接受福田及南山两区域，外销区域西移，口岸及其辐射区概念对其有着极大影响。年初皇岗口岸物业皇御苑以60%多的外销比例拔了头筹，接下来的蛇口花园城又以全新开放式的度假楼盘卖了个满堂红，显然置业区域在港人心中已悄然发生变化。 港人置业户型选择的变化 根据对近期主要外销楼盘的统计显示，港人在深置业户型选择上已由原来选择一房及二房的小户型，开始转向选择二房、三房的中大型户型，其中选择三房的比例高达46%。港人置业的这种变化可以从东海花园、金海湾花园、东湖豪庭的热销中得到启示。 港人置业价格的变化 历来都有港人置业“不问单价问总价”的说法，随着越来越多的高素质楼盘在港外销，百万以上的物业也已受到众多中高收入的港人的追捧，改变了外销市场单一面对中低收入阶层的格局。 12月份珠江三角在港展销楼盘统计表 深圳 御庭园、皇庭居、华景园、和平广场、都市名园、灏景名苑、万事达名苑、云景豪园、骏庭名园、皇都广场、银泉花园、汇景花园、创世纪滨海花园、都市E站、鼎盛时代、祥和花园、阳光花园、雅仕居、浪琴屿花园、百仕达花园、丽湖花园、海珑华苑、海悦华城、金海湾花园、鸿瑞花园、阳光海景豪苑、翠怡苑、金园、中海怡翠山庄港逸豪庭、万象新园、香榭里花园、洪湖春天、皇御苑、华清园、金海丽名居、中兆花园、雍翠豪庭、紫玉华庭 东莞 紫荆花园、天龙居、帝豪花园、御景花园、丽景花园、丽都花园、荔景山庄 中山 甘泉花园、凯茵豪园、星晨广场、雅居乐花园 广州 名汇商业大厦、加拿大花园、帝景园 番禺 祈福新村、名苑别墅、广地花园、华南碧桂园、逸涛雅苑 顺德 碧桂园 竞争楼盘分析 ★云景豪园 发展商：深圳云景房地产开发有限公司 地址：罗湖区春风路2033号 土地用途：商住用地 建筑座数：三座（云景阁、雅景阁、豪景阁）共720住宅单位、200余个车位 商场：2 层裙楼 入伙时间：2001.8 装修标准：豪华装修（送分体式或窗口式冷气机、洗衣机、热水炉、抽油烟机） 户型：丽景阁：一房二厅47-48平方米100套；二房二厅96-98平方米25套；三房二厅118-125平方米73套；复式183平方米2套 　　　雅景阁：开放式47-71平方米44套；一房二厅56-63平方米86套；二房二厅66-75平方米106套；复式316平方米2套 豪景阁：开放式55平方米24套；一房二厅47-50平方米80套（其中二套为95-98