济南房地产宏观市场分析.pptVIP

济南房地产宏观市场分析： 一、?????????? 市场整体情况 目前，济南房地产市场总体上处在全国中下游水平，即使较全国下游水平也有一些非常落后的地方，总的说，有三点：法律法规不健全或执行不规范；普通市民难以承受商品房的价格；同质化严重、创新能力不足。 法律法规不健全或执行不规范 济南房地产市场从98年开始真正的市场化发展，在经历了最初的快速化膨胀发展后，现在进入了一个市场的整合阶段，在这之中，非常重要的一点就是法律法规的健全及执行，而目前济南房地产市场却存在较多的误区与盲点：审批手续繁杂、暗箱操作、政府干预的时机与范围不合理等都会造成政府宏观调控资源的浪费，最终造成经济资源的浪费，这与十六大报告中江总书记提出的健全现代市场体系，加强和完善宏观调控中的内容是相背的。江总书记指出：“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。”“完善政府的经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的职能，减少和规范行政审批。” 普通市民难以承受商品房的价格 今年济南的房市格外火，许多市民喜迁新居。新城区规划专家报告出台、代 理购房悄然兴起、小户型现身泉城等。地段的侧重历来是安家置业的传统习惯，济南西部在老百姓的心目中是“偏安”之地，所以“买东不买西”是多年来市民的购房传统。对于普通购房者来说，他们最关心的是楼盘价格的走势，新规划到底会对济南的房价产生什么样的影响？会不会引发楼盘价格的剧烈波动？未来三年，济南楼市的价格还将稳中有升，不过上升的幅度，会逐渐小下来。房价要受市场调控，最终还是要取决于楼市的供求关系，济南房价偏高的一个主要原因就是房屋的供应量有限，存量不足。经十路拆迁找不到足够的拆迁安置房就是一个例证。新城市规划的实施虽然扩大了房地产开发的空间范围，使住宅的总供应量有所增加，但这个作用在三年内不会太明显。而与此同时，旧城改造又需要大量的安置用房，两者相抵消，住房的供求关系近期还不会发生太大的变化，因此还将延续近几年来房价稳中有升的趋势。 房价走势　稳中有升 ? 当然，新的城市规划对房地产界也不完全是正面的影响，城市规划一方面引导开发，一方面又控制开发，这对房地产企业来说是无疑一把双刃剑，像城市规划确定的“南控”战略，就让许多开发商面对南部山区的“风水宝地”望而兴叹。但“无规矩难以成方圆”，任何事物都要有一定的游戏规划，只要房地产开商都自觉地按照游戏规划出牌，我们有理由相信，济南楼市的春天真的就要来了 目前，普通市民在济南买一套价格较低的房子大约需要20--25万,办房屋按揭15年,每月大约需要1600元用于还房屋贷款。现在，普通市民家庭的家庭月收入是3000元左右，除去1600元，只剩1400元，还有孩子的教育支出、养老问题及家庭的其他开支，确实有许多困难，更重要是在济南这样的房子太少了，大部分位置比较偏，或多或少的存在这样那样的问题，实际上市场上大多是总价在30多万的房子，与大多市民的经济承受能力相差较多。这些问题的根源是没有做好政策的宏观监控，没有把市场经济这根杠杆调整到位，对有于这个问题， 完善国家计划和财政政策、货币政策等相互配合的宏观调控体系，发挥经济杠杆的调节作用。深化财政、税收、金融和投融资体制改革。完善预算决策和管理制度，加强对财政收支的监督，强化税收征管。稳步推进利率市场化改革，优化金融资源配置，加强金融监管，防范和化解金融风险，使金融更好地为经济社会发展服务。在坚持以市场为导向的前提下，进行优化金融资源配置，加强金融监管，就不怕房地产市场价格的高居不下，就不怕房地产产品脱离市场而存在，同样不怕房地产市场会出现泡沫现象，因为有市场经济杠杆进行资源配置，在问题的源头做好监控，而且是“全自动”的。做好这一步，高于市场承受能力的那部分产品就会主动改变，以需求与市场接规。 同质化严重、创新能力不足 最近的一、两年，外地的开发商大举进军济南，给济南的房地产市场带来了许多创新的空气，但同时有一个问题：模仿的成分越来越多，创新越来越少。你做欧式风格，我也做；你做水景住宅，我也做水景住宅，完全模仿，不把精力放在创新上，使济南房地产市场中充斥着照抄照搬、唯模仿为尊的较差空气。究其原因，大方面讲，没有从很高的角度深刻理解创新的重要性，创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力，也是一个政党永葆生机的源泉。实践基础上的理论创新是社会发展和变革的先导。通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新以及其他各方面的创新，不断在实践中探索前进，永不自满，永不懈怠，这是我们要长期坚持的治党治国之道。从政府到开发商要充分理解并领会江总书记的讲话，在大的环境、大的方面提倡创新、营造创新的良好氛围。小的方面，开发商要以市场为导向，以创新为卖点，积极开拓自己的消费者市场，只有这样