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海口别墅市场分析报告 作为中国唯一一个尚未被工业化污染的省会城市，海口以其秀丽的南国风光和日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多投资者的目光。由于经济的发展，海口房地产市场在经历了“地产泡沫”的风暴后，经过长时间的压抑和积蓄，市场需求开始复苏和爆发。同时也带动了别墅市场的复苏。特别是2001年至今，联体别墅、叠加别墅等“经济型”别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着别墅市场新一轮发展机遇的到来。 从近十年来的发展看，全国别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热，第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二次浪潮，第三次别墅开发的热潮是世纪之交时兴起的第三轮热潮。而且，这第三轮别墅热潮从开发规模，持续时装间隔方面来说都要比前两次大得多。这第三轮别墅热潮会对海口房地产市场产生多么大的影响呢？ 一、海口别墅市场现状分析 1、别墅市场现状 2000年前，海口别墅市场的发展一直呈下弦发展态势，无论从投放面积还是从投放套数上来看，都是处在一个市场发展的低潮期，但亦是这个低潮期的有效积累，使得2000年的别墅市场一发不可收拾。从市场投放情况来看，2001年的整体房地产市场投放量为271.1万平方米相当于1999年与2000年整体投放量之和,但仅就别墅市场而言,2001年别墅市场投放量为11万平方米相当于1999年与2000年别墅市场投放量之和的两倍还多,这一现象表明,海口别墅市场掀起了新一轮的投资热潮。 从整体市场环境来看，海口别墅市场的投资增长幅度明显，但根据市场统计来看，别墅的单体户均面积呈下弦曲线发展，即单体户均面积呈下降趋势。这一情况在2000年和2001年的市场数据统计纵向类比中表现较为明显，如2000年别墅户均面积为314.98平方米，而2001年别墅户均面积则仅为291.53平方米。当然这一现象与2001年大量联排别墅、叠加别墅投放市场有关，联排别墅、叠加别墅作为一种大众化经济型别墅，在满足自有空间放大的同时，为了控制别墅总价，面积上当然会考虑适当的减小，这也就是为什么2001年别墅市场整体投放量上升，而单体户均面积下降的原因。 2、各种别墅形态市场现状 根据以上图表可以发现，2002年上半年别墅市场的发展态势喜人，通过2001、2002年上半年别墅整体市场销售情况类比我们可以发现，2002年上半年别墅市场全年数据分别增长了119%和106%。 根据分析我们可以看出，2000年至今，别墅市场的蓬勃发展，与联排别墅、叠加别墅此类低价位经济别墅的大量入市有着密不可分的关系。统计数据表明，随着别墅市场的发展壮大，联排别墅和独立别墅的价格略有上扬，2003年联排别墅的平均价格为5219.01元/平方米、独立别墅的平均价格为8835.25元/平方米，分别比2002年上涨5%和9.26%。随着以独立别墅为主推类型的纯别墅项目逐步进入海口市场，海口市的独立别墅无论是从整体规划还是从小区环境而言，均较前几年的独立别墅项目迈上了一个更高的台阶，因此价格的上扬也在情理之中。 有一点我们必须注意到，那就是联排别墅的户均面积在增大，平均总价在增加；相反，独立别墅的户均面积在减小，平均总价亦在降低，如2003年联排别墅的户均面积为245.7平方米，2003年独立别墅的户均面积为383.2平方米。这一现象不得不令人关注，毕竟联排别墅作为经济型别墅，其最吸引消费者的就是总价较低容易被接受，在土地成本和建安成本一定的情况下，户均面积的增加势必必会引起总价的上涨，总价的上涨也必然会使其丧失一部分客户；反之，独立别墅作为住宅的终端产品，其消费群体往往是为了彰显身份和地位，同时寻求自有空间和功能空间的扩大，同样的道理，在土地成本和建安成本一定的情况下，平均总价的下降势必会引起户均面积的减小，户均面积的减小必然会压缩自有空间和功能空间，从而使其商端消费者产生流失。 3、别墅消费者情况分析 对于别墅市场而言，主要是由本地的消费者在进行支撑，外地消费者所占比例较低，这主要是由于海口别墅市场的起点较低，基数较小，可供选择的范围较窄，从而在一定程度上限制了外地消费者的购买欲望。但从上表中亦可看出，随着近两年别墅市场产品结构的逐渐完善，外地消费者所占的比例也在逐年上涨，至今年上半年已接近40%的比例。另外，外地消费者所购买别墅从单套户均面积上普遍小于本地消费者。因此，如何更好的深入挖掘外地消费者的购房需求，扩大自身项目的销售渠道，对于开发商而言，也是不应忽视的一个方面。 目前，36岁以上的消费者是别墅市场的主要消费群体，同时这一年龄阶段的消费者对面积250平方米以上和总价80万以上的别墅的需求明显超过了其他年龄阶段的人群，属于别墅市场中的高端消费人群，这一现象与该年龄阶段人群拥有雄厚的经济实力和较高的社会地位有很大的关系。 我们发现在独立别墅的消费群体中，28