最严厉土地调控来临.docVIP

最严厉土地调控来临 　　此次土地调控主要面对的是“增量”土地，而“存量”土地却成为“漏网之鱼” 　　 　　一方面各地节节不断刷新的“地王”，一方面老百姓持续走低的住房满意度，显示在新一轮围绕“国六条”的地产调控博弈中，老百姓的呼声似乎又落了下风，楼市调控好像又陷入了“调控声声紧、房价节节高”的迷局中。 　　但新华社9月5日受权全文播发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对土地审批、土地出让金的收支管理以及普遍存在、形势严峻的以租代征、强行征用农民集体土地和工作用地的地方政府土地违法行为进行了严格明确的调控规定。 　　这是继2004年“8?31”大限之后，中国政府在土地管理与审批方面最严格的一次调控，显示出中央政府在土地管理和调控政策上做出了重大调整，表明了中央政府正试图从土地源头严控房价的决心。 　　那么，这次地产调控新政能否撼动楼市迷局? 　　 　　楼市陷入迷局 　　 　　广州两次有关土地招标拍卖的活动使本处于观望状态的市民有点坐不住了。 　　8月31日，在广州首批限户型地块――金沙洲B3725D01的招标会上，万科中粮联手以17．5亿元的天价拿下该地块，折合楼面地价达到了4033元／平方米。业内专家测算，按照目前地价，加上设计、土建等成本，该项目开盘起价至少7000元／平方米以上才有利可图，而该地段正在销售的楼盘“万科四季花城”售价目前还徘徊在5000元／平方米左右。 　　8月4日，广州市国土房管局挂出公告，称广州将首次在萝岗区KXC-H3、KXC-H4地块推出“限户型、限房价”的住宅用地，规定90平方米以下户型房价不得超过6000元／平方米。该公告发布后，立即在社会上引起了“是限价还是抬价”的争议，因为该地块周边住宅市场均价不到5000元。在这种争议声中，原定于8月23日的开始接受竞买申请的日期延期25天。 　　显然，8月31日的拍卖活动表明了地产商看涨房价的市场信心，而8月4日的公告“暗示”了地方政府看涨房价的“决心”。那么，作为观望一方的老百姓还有什么力量阻止房价上涨呢? 　　国家发改委、国家统计局的调查结果显示，全国70个大中城市中，新房市场同比涨幅过10???的城市，5月份有大连、深圳、呼和浩特、福州，6月份有深圳、北京、厦门、呼和浩特、包头、广州。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部“进军”的局面。 　　日前，广州市社情民意研究中心也发布了“广州市民个人生活”追踪调查的结果：广州市民对住房状况满意度持续走低，创下4年来新低，仅为26．2％，比去年下降3．6个百分点。 　　显然，楼市已经陷入了一个“无论风吹浪打，百姓不能观望，房价总是上涨”的迷局中。那么，楼市迷局背后的玄机何在呢? 　　 　　撩拨市场迷雾 　　 　　今年7月，国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，需求因素并不是房价上涨的决定性因素。这说明，在楼市迷局中市场这只“无形的手”并没有发挥太大作用。 　　在地产圈里已经摸爬滚打十几年的广东恒基顺业总经理黄秋虹对此的感觉是，在2004年之前地产商首先考虑的是市场风险，而现在无论房子能否卖出去，地产商都非常乐观。申银万国证券研究所高级分析师陈昱新也告诉《?望东方周刊》记者，据他们的调查，现在的开发商都非常看好楼市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。 　　显然，对地产商来说，如果原来市场还有“牛市”和“熊市”之分的话，现在市场永远是“牛市”。那么，市场这只“无形的手”缘何失灵呢? 　　事实上，在2004年“8?31”大限之前，地产商基本上八仙过海各自凭着自己的“能耐”去拿地，土地在房地产市场的影响因素并不是太大，房地产市场基本还是市场需求在调节。在“8?31”大限以后，地产商拿地就多了地方政府这个中间环节。地方政府在“阳光地政”的照耀下，逐渐发现了“卖地生财、经营城市”的奥秘。于是，“有形的手”越伸越长。 　　据媒体报道，在浙江不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，加3年绍兴县的土地出让金收入为19．2亿元，占预算外收入的69．3％，金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58％，义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60％。很多发达地区的地方财政就是“土地财政”。 　　显然，正是在地方政府这只“有形的手”的推动下，地价节节升高，目前已经成为房价上涨的主因。国务院发展研究中心的报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，目前土地成本上涨才是房价上涨的主要动因。 　　“地产商之所以敢‘盲目’乐观，背后就是有地方政府在‘撑腰’，现在地方政府比地产商更害怕房价暴跌。”广东省政府参事、广州房地产学会副会长潘蜀健指出，“要破解楼市迷