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物业管理中房屋渗漏原因分析与维修施工措施 　　摘要：房屋渗漏是建筑常见出现的问题之一，也是物业管理部门要经常解决的问题之一，因此，物业管理部门需要对各种可能出现渗漏的原因有清晰的认识，并能够充分运用维修的相关技术措施。 　　关键词：物业管理；房屋渗漏；修缮措施 　　Abstract: the house is building common leakage of the problem of, and also one of property management department to solve one of the problem often, therefore, property management department needs to all sorts of possible causes of the leakage of a clear knowledge, and can make full use of the relevant technology of the maintenance measures. 　　Keywords: property management; Leakage houses; Repair measures 　　 　　 　　中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号： 　　 　　通常来说，在新建工程尤其是住宅建筑工程出现渗漏的情况并不罕见，在这种情况下，将会大大的影响到房屋的正常使用功能和装修效果，更严重的是将会威胁到居住者的生命安全。根据统计，我们可以发现发生渗漏最多的部位是屋面、窗框和厨卫间容易同水接触的特殊位置。笔者将在下文总结多年的施工实践经验，就常见的渗漏部位容易产生的原因进行探究，同时就解决的相关措施进行探讨。 　　一、房屋渗漏的主要原因 　　1．屋面渗漏的主要原因 　　1)防水层空裂、起边、细部粘结不牢、卷材搭接处松开、泛水贴高度不够等，由于屋面保温层内未设排气屋面，防水卷材在白天受高温辐射，保温层内潮湿的水变成气体体积膨胀，夜晚气温下降气体又恢复成水分，这样日夜不停地胀缩，防水层抵抗不住长期胀压力而损坏，造成渗漏。 　　2)屋面板在使用过程中因环境温度变化的影响，产生温差变形开裂。在建筑使用过程中因地基出现不均匀沉降、结构支座处的松动、多种建筑材料线膨胀系数相差较大所形成的体积的徐变、各种振动都会使结构裂缝。 　　3)混凝土施工造成的裂缝，因施工操作人员不规范、振捣顺序不到位、漏振或未振密实，混凝土内有蜂窝孔洞存在，压收光不及时、覆盖保养洒水未按时进行，混凝土早期脱水干燥收缩产生裂缝。 　　4)模板支撑刚度不够，施工加荷载后板面受力下沉、卸荷载板面又恢复无强度的混凝土开裂；有些部位采用吊模施工，固定模板的铁丝及铁钉穿透混凝土，拆除吊模的时间过早及后续措施欠妥导致混凝土产生裂缝。 　　2．外窗框周围渗漏的原因 　　1)窗框留洞过大，安装窗框时砂浆层太厚(缝宽为30nm时用细石混凝建筑工程质量控制实例土)而抹压不密实，砂浆层收缩量大造成周围与墙体的裂缝。 　　2)塑钢或铝合金外窗框基层有杂物未清理、抹灰留置打密封胶的槽口太浅、基层含水率高使密封胶与基层粘结不牢引起渗漏。 　　3)外窗台抹灰无排水坡度，外侧要低于内侧但实际抹成了倒坡，雨水倒流向窗框并产生渗漏。 　　3．厨卫间产生渗漏的原因 　　1)厨卫间是家庭用水的集中部位，其地面应浇筑微膨胀混凝土或防水混凝土，保证使用过程中有良好的自防水性。在未采用配制自防水性混凝土要求施工时，防水层的施工也未认真按程序施工操作，细部振捣不到位，节点质量差，设计铺设的防水卷材粘结不牢或高度不到位，防水涂料涂刷遍数不够、厚度差、漏刷、拐角处未涂后到等，养护蓄水检查未做等均可产生裂缝。 　　2)穿板管道未预留洞或留洞过大、位置不准，造成凿洞打孔；或管径不符、管道移位、留洞作废重新凿洞，不仅造成洞口恢复补强困难，而且更使楼板的整体强度受到极大损害。凿洞砸断板筋，减少了可靠的连接，使已做好的防水层遭到破坏，这些违规操作使板产生较多裂缝，留下渗漏的隐患。 　　3)竖向穿板的套管若采用n／C管时表面光滑，同板周围混凝土的粘结不够紧密，略有收缩则形成裂缝；如果洞口较大，在板下部应托模板补浇混凝土，未托板而用杂物堵塞当模板，混凝土不重新配合而用落地灰代替混凝土堵洞，造成洞周围混凝土松散无强度，成为渗漏的通道。 　　4)管道与套管之间没按规定塞填，检查未认真查验；套管长度不够，未高出地面20nm，有水无阻挡的在两管之间渗漏。 　　5)厨卫间地面按要求应在抹灰时找坡，未安排做泛水坡度冲筋刮平，面层局部不平整造成积水；整个地面向地漏处应有1％的排水坡度，由于地漏留设位置不当或不符